Некорректные начисления за коммунальные услуги

Добрый день.

Простите, но все обсуждение, мне напомнило старый анекдот:

Малдер оприходует сзади Скали. Скали: - Малдер, помойму меня кто-то оприходует сзади. Малдер: - Истина где-то рядом, Скали. 

Тимофей, простите, но Вас и еще 99 человек "имеет" Управляющая компания и Застройщик.

Все очень просто. 

Согласно Гражданскому кодексу РФ и Градостроительному кодексу РФ, после введения постороенного здания и до распределения объектов недвижимого имущества внутри здания между Инвесторами, все права и обязанности собственника несет Застройщик.

Если Застройщик и Инвестор являются одним лицом, то после введения дома в эксплуатацию и появления объектов недвижимого имущества, Застройщик-Инвестор становится собственником всех объектов недвижимого имущества до момент а регистрации перехода права собственности на другое лицо.

Согласно нормама Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ, все расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги несут все собственники в размере доли в праве общей собственности и потребленным ими коммунальным услугам.

Уверен на 100%, Управляющая компания является афилированной организацией с Застройщиком. Управляющая компания должна распределять расходы на отопление и электричество не согласно 1/133, а согласно принадлежащей Вам площади и на всех 133 собственников. (Застройщик является собственником 33 оставшихся машино мест)

Таким образом, Вы исполняете за Застройщика его обязанность платить за услуги ЖКХ, еще больше обогощая его карман.

Не пользуясь недвижимым имуществом, собственник все равно обязан оплачивать содержание и текущий ремонт, а так же отопление, а учитывая что у Вас подземный гораж, еще и электричество. То что он им не пользуется, не является основанием для освобождения его от обязанности нести бремя содержания собственности.

Что касательно решения Вашего вопроса:

1. Меняйте срочно Управляющую компанию или создовайте ТСЖ. Текущая упрвляющая компания занимается только одним, она получает с Вас и других людей деньги, а сами ничего не делает. Все ремонтирует застройщик по гарантийному обязательству, если вообще ремонтирует.

2. Определитесь с объектом собственности. Узнайте имеется ли запись в ЕГРП на оставшиеся 33 машино места и кто там указан. Возьмите из УК сведений о показаниях приборов учета тепла и электричества и самостоятельно рассчитайте, сколько вы должны платить.

3. Если как я и говорил, УК и Застройщик "имеют" Вас то идите всуд с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств.

С уважением, Андрей Николаевич.

Благодарю за ответ. Честно говоря я направил директору УК письмо (по по электронной почте) что показания в квитанциях считаю неверными и оплачивать их отказываюсь. Что собственно и делаю. Поэтому возвращать пока нечего :). УК действительно досталась в наследство от застройщика, но поменять её пока нет полномочий, так как только недавно половина жильцов дома получили собственность. Да и председателя ТСЖ пока не удаётся найти. Менять пока так что не на что к сожалению.

Показания счётчиков (общее) есть в квитанции. потом оно делится на 100, и полученная цифра попадает в сроку к оплате.

На Ваш взгляд как лучше поступить:  пытаться найти законы, подтверждающие что я должен оплачивать только пропорционально площади (доли), а никак иначе  или искать законы что застройщик должен оплачивать "непроданные" места?  Второй вариант на мой взгляд совсем тяжелый. Интуитивно первый вариант проще - доказать что я должен платить только за себя, а дальше пусть они сами разбираются.

 Надо менять Управляющую компанию или создавать ТСЖ. Это самый лучший способ борьбы.

Законы искать не надо, ГК РФ и ЖК РФ прямо гласят, что вы несете ответственность только прямо пропорционально своей доле в общем имуществе и никак иначе. Это правило не может быть изменено договором.

ГК РФ гласит что собственник несет бремя содержания своего имущества. Застройщик является собственником иначе он бы не смог прадать данные машиноместа - это то же ГК РФ.

Если же говорить о решении конкрено Вашей ситуации, то сначала обратитесь в Жилинспекцию с жалобой, где подробно изложите ситуацию и попросите проверить правильность распределения нагрузок УК. После получения ответа, если УК не исправит свои платежные документы и не произведет перерасчет обращайтесь в суд с требованием о проведении перерасчета по фактически предоставленным услугам.

Если сомневаетесь в своих силах написать подобные заявления, то лучше обращайтесь к юристу.

Большое спасибо за ответ. Так и поступим.

Здравствуйте Тимофей !

Считаю неправомерными действия управляющей компании, если дейсвительно, в договоре прописан такой порядок оплаты электроэнергии и отопления. 

Согласно ГК РФ, права и обязанности (в том числе и по оплате коммунальных) возникают их договора. А стороны свободны в заключении договора.

Нормы Постановления Правительства РФ к данному случаю неприменимы, так как они  регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов.

Спасибо за комментарий. Дело в том что парковка формально является нежилым помещением в многоквартином доме (находится под домом). И если я правильно понял из общения с УК, то вообще оформлена застройщиком как часть подвала. 

Если парковка находится в многоквартирном доме, то это все меняет и тогда указанное Постановление Правительства применимо. Но тем не менее, если условиями заключенного договора  потребленная паркингом электроэнергия и отопление распределяются между всеми правообладателями пропорционально доле, необходимо руководствоваться условиями договора.

Благодарю. Подскажите, пожалуйста, есть ли какой-нибудь закон на эту тему? Простым словам УК не очень "верит". Мне они прислали крайний раз вот такой ответ:

"В своей деятельности управляющая компания руководствуется не только условиями договоров установленной формы, заключенных между собственниками и управляющей компанией, но и обязательными нормами и правилами, установленными законодательством. В договоре на обслуживание вашего парковочного места нет пункта, согласно которому коммунальные услуги распределяются только на фактически переданные места, но есть пункт об оплате фактических расходов, понесенных в связи с потреблением коммунальных ресурсов в процессе обслуживания имущества в вашем доме. Застройщик не является потребителем, в соответствии с ЖК РФ на него не распространяется обязанность по внесению платы за коммунальные услуги в части непереданных помещений, в связи с чем, основанием для распределение фактического расхода только на переданные места и, соответственно, фактических потребителей, будет являться не пункт договора с УК, а требования действующего законодательства."

Формально они уверены в своей правоте, и пока их разубедить в этом сложно. Я так понял, что из 100 человек это попытались сделать всего 2. Результата пока нет.

Здравствуйсте !

При указанных обстоятельствах желательно ознакоиться с договором, в той части, где указано о том, что потребленная паркингом электроэнергия и отопление распределяются между всеми правообладателями пропорционально доле. Если можете, прикрепите выдержки из договора.

После ознакомления с дословным содержанием данного пункта (пунктов) договора, можно будет дать Вам более обстоятельный ответ.

Есть еще ряд уточняющих вопросов:

- на основании какого докумета Вы считаете себя правообладателем места в подземном паркинге (свидетельство о праве собственности, договор аренды или иное)? Если есть свидетельство о праве собственности, то как в нем дословно указан объект ?

- в каком месте расположен счетчик электроэнергии?

Если буквально в Вашем случае применять нормы Постановления Правительства РФ № 354, то тогда расходы на общее имущество многоквартирного дома должны делиться не только между собственниками парковочных мест, а между собственниками всех помещений многоквартирного дома (в том числе и квартир).

в настоящий момент имеется всего 2 официальных документа.

1. Предварительный договор купили-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (автостоянку). В нём указано, что я купил у застройщика 1/133 доли. С момента подписания акта приёма-передачи обязуюсь заключить договор с УК на обслуживание.

2. Собственно договор с УК на оказание услуг по содержанию автостоянки, в котором продублировано в самом что я являюсь правообладателем 1/133 доли.

В данном договоре есть приложение номер 2, в котором перечислены тарифы на обслуживание.

Напротив строки об электричестве указана следующая единица измерения: руб./кВт-ч/доля. Аналогично и для отопления: руб./Гкал/доля.

По факту происходит следующее. УК показания счётчиков за месяц делит на 100, а не как вроде бы надо на 133.

Напротив остальных услуг (например вывоз мусора) указано: руб./мм (машиноместо). Тут всё корректно.  Цифры, указанные в тарифах, есть и в квитанциях. Тут согласен.

Собственности ни у кого ещё нет. Счётчик (и отопления и тепла) есть свой в паркинге. Их показания есть в квитанции за каждый месяц.

Здравствуйте Тимофей ! 

Теперь все понятно в Вашей ситуации.

Так как право собственности на нежилое помещение (автостоянку) у Вас еще не зарегистрировано, то и требования управляющей компании со ссылкой на нормы Постановления Правительства РФ № 354 необоснованны, так как в нём определен порядок оплаты коммунальных услуг собственниками помещений в многоквартирном доме.

Так как Вы ещё не являетесь собственником доли в нежилом помещении, то и платите так как указано в договоре.

Я сейчас попытаюсь найти ссылки соответствующие законы и  нормы, чтобы подкрепить свои действия. Большое спасибо за ответы, по крайней мере хоть примерно понял где искать надо.

 Граждане и юридические лица собственники того или иного имущества могут вместе с передачей имущества в пользование третьими лицами возлажить на них бремя содержания собственности, в том числе оплата коммунальных услуг.

Применение Постановление Правительства РФ № 354 к не собственнику ничем не ограниченно, если будет доказано, что он пользовался данным умуществом в определенный период времени и соответсвенно получал коммунальные услуги.