Можно ли обязать Управляющую компанию подготовить документы для заявки на капитальный ремонт дома?

Добрый день! Действительно, в настоящее время одним из основных факторов, сдерживающих инициативу собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления домом, и одним из самых серьезных недостатков Жилищного кодекса является возложение бремени капитального ремонта на собственников помещения (см. ст. 39, п. 2 ст. 154, ст. 158 ЖК РФ и подп. «з» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»).

Справедливо отмечается, что в сложившейся ситуации собственники приватизированных жилых помещений вправе свои требования к государству о проведении капремонта многоквартирного дома основывать на ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации». Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Но необходимо учесть, что с 1 марта 2013 г. действие этой статьи о приватизации будет отменено в силу подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 г., исходя из системного толкования ст. 16 Закона о приватизации, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Из данных положений следует, что, в случае если при приватизации хотя бы одной квартиры многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, бывший наймодатель обязан произвести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. При этом если обязательство не исполняется должником в добровольном порядке, кредитор вправе обратиться с требованием о понуждении к исполнению обязательства в суд. Впрочем, практика рассмотрения подобного рода дел в судах показывает, что в большинстве регионов в удовлетворении требований категорически отказывают, поскольку судебные власти в субъектах Российской Федерации не склонны поощрять разорительные для муниципальных структур требования граждан.

Представляется, что проблему финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов частично способен решить Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, цель которого заключается в предоставлении финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства). Сам Фонд, будучи государственной корпорацией создавался во исполнение указанного Закона, правда, с ограничением срока его существования - 1 января 2012 г. После наступления этой даты Фонд подлежит ликвидации.

Порядок формирования и рассмотрения заявок о включении многоквартирных домов в адресный перечень проведения капитального ремонта многоквартирных домов исходя из требований указанного Федерального закона устанавливается муниципальной адресной программой проведения капитального ремонта многоквартирных домов (то есть конкретным муниципальным образованием, на территории которого располагается Ваш дом).

При этом Порядок распространяется на многоквартирные дома, управляемые товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными и иными специализированными кооперативами, управляющими организациями, избранными собранием собственников помещений в многоквартирных домах в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом).

Таким образом, управляющая организация, осуществляющая управление Вашим домом в соответствии с установленным Жилищным кодексом РФ порядком, самостоятельно обязана подготовить весь необходимый пакет документов для обращения в органы местного самоуправления в порядке, установленном муниципальной адресной программой, с учетом предъявляемых в каждом конкретном случае требований и территориальными особенностями, поскольку Федеральный закон № 185-ФЗ устанавливает ряд условий для соответствующего финансирования.

С Вашей стороны, как собственников, необходимо соответствующее Заявление в управляющую организацию (о том как его конкретно и правильно оформить, Вам также должны объяснить представители управляющей организации, к примеру, на инициируемом Вами общем собрании).