Коррупция в сфере ЖКХ: как собственникам жилья вернуть незаконно изъятое общедолевое имущество и осуществить реконструкцию помещений и площадей?

Наша Управляющая организация  - это бывший государственный жилищный трест. Она была назначена по инициативе администрации исполнять обязанности по содержанию МКД. Голосования не было, поскольку на тот момент никто не понимал значимость управляющей организации, в юридические аспекты деятельности по управлению жилищным фондом никто из жильцов не вникал.

Но, тем не менее, на момент предложения выбора управляющей организации, жильцы потребовали проведения капитального ремонта. Отказа не было, но не было и обещаний. Голосование не состоялось, а позже всех жильцов поставили перед фактом, о назначении управляющей организации.

Шло время, собраний никаких не проводилось, не было никаких голосований, а жилищные проблемы  оставались. С одной стороны ничего не менялось, а с другой стороны, физическое состояние дома ухудшалось. Постепенно, стали увеличиваться показатели в электросчётчиках, ухудшалось состояние придомовой территории, физическое состояние подъездов и конструктивных элементов, санитарное состояние всего дома.

После развала Советского Союза, наступила всеобщая депрессия, и постепенно было утрачено прежнее общение между соседями в подъездах и во дворе. Жильцы, недовольные качеством обслуживания управляющей организацией писали жалобы в разные инстанции,   не имея прежнего общения,  не знали, что жалобы исходят и от других соседей.

После долгих усилий со стороны активных жильцов, была собрана инициативная группа из числа собственников и нанимателей МКД. Общение понемногу стало налаживаться, и одновременно с этим стали проясняться факты и причины ухудшения состояния дома и незаконного изъятия общедолевой собственности МКД.

В 2014 году сотрудники жилищной инспекции в составе главного регионального контрольного управления администрации поставили нас в известность о законности  всех реконструкций нашего дома, разрушений конструктивных элементов, указав нам на таинственные и загадочные пункты договора содержания нашего МКД между собственниками МКД и управляющей организацией «Д.».

Пункты договора:  3.2.8 и 3.2.7 - говорят о предоставлении собственниками МКД права для управляющей организации самостоятельно регулировать тарифы и самостоятельно распоряжаться общедолевым имуществом. Содержание договора без волеизъявления собственников МКД позволило управляющей организации оправдывать любые действия: 

  Вырубание окон для загрузки товара со стороны двора жилого дома предприятиями, расположенными на первом этаже МКД;  асфальтирование зелёных газонов во дворе жилого дома для подъезда грузовых  машин;  подключение электроснабжения магазинов к электро-щиткам квартирных счётчиков и к электроподстанции во дворе нашего дома;  прокладывание огромного множества проводов по стенам нашего дома и по всей крыше;  вырубание предприятием общепита в стенах нашего дома со стороны жилого двора окон для вентиляции; вырубание вентиляционных окон в стенах жилых подъездов и прокладывание вентиляционной трубы по стенам жилого дома на крышу между жилыми окнами; присвоение общих площадей предприятием в жилых подъездах, путём реконструкции;  списывание денежных средств, с лицевого счёта нашего дома в любых объёмах и на любые статьи расходов.

  Никогда и никто из собственников нашего дома, не давал подобного права, управляющей организации.  Договора по управлению МКД собственниками не заключались, и протокола общего собрания никогда не было, поскольку и самого собрания по выбору управляющей организации никогда не было. Тем не менее, контрольное управление утверждает, что договор в полном объёме является действительным и имеет законную силу.

Когда мы стали требовать от жилищной инспекции контрольного управления ознакомить нас с договором по управлению МКД, то нас уведомили о несчастном случае, и пояснили, что договора и вся документация по МКД сгорели в пожаре в управляющей организации. Но, несмотря на это, контрольное управление во всех своих последующих ответах при переписке с нами, ссылается на эти самые пункты договора.

Мы требовали договор управления и протокол общего собрания от управляющей организации, но ответа не последовало. О не предоставлении ответа были направлены заявления в контрольное управление. Сотрудники управления каждый раз отвечают выдержками из других предыдущих писем, ссылаясь на действующий договор содержания МКД.  Все наши жалобы на любые нарушения наших прав как жильцов, граждан  и собственников, не принимаются во внимание местными административными государственными органами.

Когда мы получали выписки из Росреестра за свой счёт, то обнаружили, что в нашем доме  незаконно изъята и приватизирована доля подвала - 49,5 кв.м.  Право собственности  зарегистрировано за администрацией города.  Росреестр пытается оправдывать свои действия, ссылаясь на регистрацию по основаниям полноты сведений документов, предоставленных БТИ.

На незаконно изъятой общедолевой собственности МКД, в подвале нашего дома было встроено помещение площадью в разы превышающей 49,5  кв.м.

Встроенное помещение было сдано в аренду предпринимателю  под размещение производственных мастерских пошивочного цеха, мебельного, ремонта бытовой техники. Были случаи аварийных ситуаций, и к инженерным коммуникациям в подвале подойти было невозможно. В том числе предприятием, располагающимся в подвале, незаконно был занят проходной подъезд, был вырублен пол  и установлена лестница, ведущая в производственные мастерские в подвале. Средства от аренды помещений общего пользования поступают в администрацию города, что является незаконным присвоением денежных средств собственников МКД.

Подвал МКД был зарегистрирован как общая долевая собственность от 26.03.2003 или 1302,6 кв.м.  В 2005 из общедолевой собственности была изъята доля 38/1000 или 49,5 кв.м. в пользу: Открытое акционерное общество "Ц. ",  и внесена запись в ЕГРП: Общая долевая собственность от 05.07.2005.

Согласно ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о передаче в поль­зование общего имущества МКД относится к компетенции обще­го собрания собственников помещений, эта норма закреплена также в п. 1 ст. 246 ГК РФ в пп. 1, 2 ст. 253 ГК РФ. Никогда, собственники нашего МКД не принимали решения о передаче общедолевого имущества в аренду, либо в постоянное пользование.

В нашем доме, с момента его сдачи в эксплуатацию в 1976 году находилось помещение общей площадью  89.9 кв.м , имеющее специальное назначение. В начале эксплуатации МКД, в этом помещении находился детский клуб, проживающих в этом доме и в ближайшем районе. Позже, в этом помещении стало располагаться.  Помещение имеет специальный вход со стороны двора жилого двора, что является фактом принадлежности к общему имуществу МКД в соответствие со ст.36 ГК РФ: 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.  Данное помещение, также было незаконно изъято из общедолевой собственности и продано от имени: Городского округа в ипотеку подрядному предприятию. Договор купли-продажи объекта муниципальной собственности oт 20.09.2012 №10.  Предприятие, которое в свою очередь формально не имеет юридического отношения к управляющей организации,  но является подрядчиком по содержанию нашего МКД и других домов.

Когда мы потребовали объяснений от администрации в лице «Ц.», от управляющей организации, от администрации и Росреестра, то единственное оправдание от всех инстанций было постановление мэра, который в свою очередь и распоряжается акциями «Ц.». Данное постановление было принято в соответствии с решением городской думы. Но в решении городской думы о приватизации объектов, находящихся  в нашем доме ничего не сказано. На момент издания постановления мэра, в нашем доме были многие квартиры приватизированы и внесены записи в ЕГРП.

В большей части подвала нашего МКД располагается подрядная организация, слесарка, складские помещения подрядной организации, там же при осмотре подвала был обнаружен открытый туалет (в самом прямом смысле). Только после заявлений собственников МКД, в подвале установили мойку и унитаз. Правильное и законное подключение к электроснабжению всего подвала установить не возможно. По всему подвалу проходят электропровода, идущие из магазинов, также из подвала в подъезды выходят электропровода и далее подсоединяются к квартирным электросчётчикам, некоторые провода выходят наружу и присоединяются к электроподстанции во дворе. Энергетическая компания в своих ответах на наши заявления о проверке и установлении факта незаконных подключений к электроснабжению МКД поясняет, что управляющая организация несёт ответственность за показания приборов учёта ОДН, а подключения внутри МКД энергокомпанию не интересуют. Вследствие этого происходит хищение электроэнергии не только у собственников МКД, но и у государства. Сторонние подключения к трансформаторной электроподстанции во дворе энергетическая компания  не контролирует.

В нашем городе много домов, в которых изъяты подвалы полностью, приватизированы ОАО «Ц.»,  сдаются в аренду, и даже продаются с аукциона в частную собственность. Как правило, это дома, представляющие интерес для коммерческих предприятий, расположенные на «красной линии», то есть на проходной стороне улицы, как в центре города, так и в других районах.  

За всё время, с лицевого счёта нашего дома незаконно списано много денежных средств. Уборка подъездов и двора проводится изредка и не качественно, текущие ремонты подъездов делаются только после многочисленных жалоб, придомовая дорога в результате ремонта была изменена и были нарушены въезды во двор. Так, с одной стороны дома, дорогу изменили специально для удобства коммерческих торговых киосков, после чего на изменённой дороге два автомобиля не могут разъехаться, не может проехать скорая помощь во двор по вызову к больным людям. С другой стороны жилого двора дома, были изменены бордюры за счёт сокращения зелёного газона. Именно с этого торца дома, торговым предприятием, когда то были построены пристройки с целью увеличения своей площади, и эта реконструкция отняла половину пешеходного тротуара.

БТИ, Росреестр, жилищная инспекция контрольного управления – это предприятия, находящиеся в составе администрации города Х. и региона.  БТИ собирает и предоставляет информацию о МКД, включая техническое назначение подвала, придомовую территорию, технические планы всех помещений жилых и нежилых. На основании этих данных осуществляется регистрация в ЕГРП.  Росреестр осуществляет незаконную регистрацию вопреки  Федеральному законодательству РФ и попирает гражданские и Конституционные права граждан и собственников МКД.  Жилищная инспекция контрольного управления обязана проверять наличие договоров по содержанию МКД, соответствие этих договоров действующему законодательству и Пост.Правит.РФ №491, однако нарушения не устанавливаются.   В случае с нашим МКД имеется состав уголовного преступления по фальсификации договоров с целью хищения денежных средств собственников МКД в крупных размерах. Идёт круговая переписка из одной организации в другую.

Жилищная инспекция контрольного управления является надзирающим государственным органом, работает по жалобам жильцов, но не находит никаких отклонений в незаконной деятельности управляющей организации, и одновременно лицензирует управляющую организацию.

Мы, можем создать ТСЖ, но как мы будем возвращать незаконно изъятое общедолевое имущество, осуществлять реконструкцию помещений и площадей, за чей счёт? Наверняка мы, не сможем вернуть все похищенные денежные средства, это слишком сложно, но площади в подъездах, сторона жилого двора – как навести порядок? Признавать его полностью недействительным – это не получится!

На реконструкцию разрешение всем предприятиям предоставляли в управляющей организации. Обжаловать пункты договора – и после восстанавливать самостоятельно за свой счёт, и судиться по каждому вопросу с каждым предприятием, или с управляющей организацией?  

Правоохранительные органы нам отказывают, ссылаясь на следующую причину:

« ..В возбуждении уголовного дела отказано, так, как договор содержания МКД не является официальным документом».  Именно этот договор, в таком объёме с п.3.2.7 п 3.2.8 и даёт право на открытый доступ к денежным средствам собственников и распоряжение общедолевым имуществом.  

Какой у нас есть выход, уважаемые юристы?