18+
Должны ли собственники помещения доказывать ненадлежащее выполнение договора УК для выбора иной компании?
В Тульской области веером принимаются решения, по которым решения, принятые собранием собственников по иску одного из владельцев помещения при смете управляющей компании, признаются недействительными.
Проанализировав вышеизложенные конкретные обстоятельства в совокупности с приведенными нормами права, суд приходит к выводу, что обжалуемые в рамках данного дела решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о смене управляющей компании, оформленные протоколом от 30 июля 2020 г., противоречат закону, в связи с чем являются ничтожными. Доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центральная» обязанностей по управлению многоквартирным домом <адрес>, в материалы дела не представлено.
https://sovetsky--tula.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=47270986&delo_id=1540005&new=0&text_number=1
В отечественной судебной практике долгое время существовал подход, согласно которому при отсутствии доказательств существенного нарушения условий договора общее собрание было неправомочным принимать решение о смене управляющей организации (Определение ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. № ВАС-4755/09 по делу № А75-1432/2008). Однако последние несколько лет суды придерживаются иной точки зрения (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14).
Начиная с 2011 года договор управления многоквартирным домом рассматривается как смешанный, в котором присутствуют элементы договора подряда и возмездного оказания услуг с преобладанием последнего. Это означает, что стороны договора могут в одностороннем порядке отказаться от его исполнения в любое время не только в случае, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, но и при выборе ими на собрании иной управляющей организации или иного способа управления данным домом.
При вынесении соответствующих решений суды исходят из того, что домовладельцы, выбравшие единожды способ управления домом и управляющую организацию, не должны лишаться возможности изменить их иначе, чем при подтверждении нарушений со стороны управляющей организации. К слову, исходя из этой логики, сама управляющая компания тоже может в одностороннем порядке отказаться от управления тем или иным домом. Такой подход характерен для гражданских правоотношений. Важно понимать, что собственники могут проголосовать на общем собрании за расторжение договора управления и по причине его надлежащего исполнения со стороны управляющей организацией, т.е. при оказании услуг ненадлежащего качества (Определение Свердловского областного суда от 28 февраля 2012 г. по делу № 33-2795/2012).
Мне непонятны несколько вещей
1. Как нарушаются права собственника помещения сменой управляющей компании?
2. Должны ли доказывать ненадлежащее выполнение договора собственники помещения?
Администратор Сайта
11 августа 2021, 18:03
Вадим Юрьевич
11 августа 2021, 18:42
Эксперт
Здравствуйте Алексей!
По первому вопросу: По моему мнению, права собственника жилого помещения сменой управляющей организации могут быть нарушены (затронуты) в случае, если он по вине лиц проводящих общее собрание собственников о смене управляющей компании был лишен права принять участие в таком собрании и высказать свой голос в ходе голосования.
Такое нарушение его прав исходит из самого его статуса «собственника жилого помещения в многоквартирном доме» и основано на нормах жилищного и гражданского законодательства.
Если же он принимал участие в голосовании (или ему была предоставлена возможность принимать участие в голосовании), но вопреки его волеизъявлению общим собранием собственников было принято решение о смене управляющей организации, то в таком случае, права такого собственника не нарушаются и он лишь может предъявлять требования к управляющей организации о некачественном исполнении обязательств по управлению многовартирным домом. Также такой собственник (наряду с другими собственниками) в последующем может выступить инициатором проведения общего собрания по смене управлящей организации или выборе иной формы управления многоквартирным домом.
По второму вопросу: Считаю, что собственники жилых помещений при решении вопроса о смене управляющей организации должны обосновывать ненадлежащее исполнению ею договорных обязательств по управлению многоквартирным домом.
Это основано об общих принципах договорных отношений, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.
Правоотношения между собственниками и управляющей организацией строятся на договоре управления многоквартирным домом.
В силу ГК РФ сторона договора вправе как отказаться в любое время от дальнейшего исполнения договора (при этом, она обязана возместитеть второй стороне убытки, которая та понесет в связи с отказом от договора), так и досрочно расторнгуть договор в связи с ненадлежащим исполнением ею своих обязательств.
Так как действующим законодательством не предусмотрено, что собственники жилых помещений должны возмещать управляющей компании понесенные ею убытки в связи с отказом собственников от договора управления, то досрочное расторжение договора между собственниками и управляющей команией возможно только в случае ненадлежащего исполнения ею своих обязательств по управлению многоквартирным домом.
Алексей Власов
12 августа 2021, 00:28
Право собственников помещений МКД на односторонний отказ от исполнения договора управления предусмотрено ч.ч. 8.1, 8.2. ст. 162 ЖК РФ. В частности, основанием для такого отказа может быть невыполнение управляющей организацией условий такого договора.
Частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственникам помещений в МКД предоставлено право на основании решения общего собрания в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если УК не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления домом.
Вместе с тем, по смыслу, придаваемому указанной норме правоприменительной практикой собственники помещений в МКД вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Об этом свидетельствуют следующие судебные акты, в т.ч. Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2019 № 310-ЭС19-3466 по делу № А14-1671/2018, Определение Верховного Суда РФ от 21.05.2018 № 309-ЭС18-4907 по делу № А60-4085/2017, Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2018 № 310-ЭС17-19934 по делу № А83-4599/2016, Определение Верховного Суда РФ от 03.11.2017 № 307-ЭС17-16371 по делу № А56-42494/2016.
В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2020 № Ф05-3753/2020 по делу № А41-22819/2019 со ссылкой на разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в постановлении от 22.11.2011 « 7677/11, а также в постановлении от 05.06.2012 № 17635/11 по делу № А50-1710/11, суд указал следующее:
«… собственники по своему желанию могут и не указывать в решении общего собрания оснований для отказа от договора управления или вовсе не включать данный вопрос в повестку дня общего собрания, ограничившись выбором нового способа управления многоквартирным домом или новой управляющей организации».
Учитывая вышеизложенное, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, собственники помещений МКД лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Таким образом, нормы Жилищного кодекса РФ и судебная практика позволяют собственникам помещений МКД на основе решения общего собрания расторгнуть в одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом с действующей управляющей организацией в отсутствие нарушений условий договора.
Алексей Власов
12 августа 2021, 01:56
В силу ГК РФ сторона договора вправе как отказаться в любое время от дальнейшего исполнения договора (при этом, она обязана возместитеть второй стороне убытки, которая та понесет в связи с отказом от договора), так и досрочно расторнгуть договор в связи с ненадлежащим исполнением ею своих обязательств.
Вот когда доказывать должна! То есть если в судебном порядке УК докажет, свои убытки, то да, тут надо будет разбираться и вследствии некачественного оказания услуг, признавать, что убытков нет.
Например, УК заявила, что на уборку подъездов она потратила милион рублей, а по факту - уборка не проводилась. Вот тут, пожалуй, доказывать надо.
Алексей Власов
12 августа 2021, 01:26
И еще одна простая мысль. Договор управления домом - это не стандартный договор публичной оферты. Представим себе, что собственники помещения нашли компанию с более выгодными условиями и??? Теперь они не могут реализовать свое право на выбор другой компании? Непонятно...
Второй вопрос остался мне непонятен: как смена управляющей компании может нарушить права собственника помещения?
Истцом выступал собственник помещения. И? Управляющая компания понятно - лишена прибыли. А тут-то что? Тоже лишается прибыли?
Вадим Юрьевич
12 августа 2021, 08:11
Эксперт
В случае отказа собсьтвенников от договора управления многоквартирным домом, заключенным с управляющей компанией, управляющая компания в любом случае будет нести убытки в виде упущенной выгоды
Алексей Власов
12 августа 2021, 11:25
Ну так в соотвествии с законом о правах потребителя, товар можно вернуть в течении 14 дней. Это когда такие убытки считаются приемлимыми. Так и с управляющей компнанией. В договорах есть срок, за который нужно сообщить о рассторжении, как праивло это три месяца. То есть ну уж совсем в сложном случае, при смене компании, управление перейдет в оговоренный срок.
А есть еще расторжение по истечении срока. Если срок вышел и осуществляется автоматическая пролонгация, то
В соответствии с ч. 6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Тут то вообще очень интересная ситуация при пролонгации наступает. В лбюой момент можно разорвать. Теоретически.
Вадим Юрьевич
12 августа 2021, 23:21
Эксперт
Самое интересное, что отказ от конкретного гражданина от пролонгации договора управления не означает прекращение управляющей компанией управления многоквартирным домом и фактического оказания ею услуг, в том числе и гражданину, который не пролонгировал договор
Алексей Власов
13 августа 2021, 01:40
Да это то понятно. Вопрос в пролонгации на основании закона, а не основании дополнительного соглашения. Эта коллективная собственность - вообще прекрасная вещь! Ничего нельзя сделать без общего собрания собственников помещения.