18+
Покупка квартиры с несогласованной перепланировкой
Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации.
Я покупаю квартиру в ипотеку. 29.11 2013 был заключен предварительный договор, по которому обе стороны (Продавец и Покупатель) взяли на себя обязательства заключить договор купли-продажи до 27.12.2013. У продавца трижды (мной и риэлтером при осмотре квартиры, юристом с моей стороны на предсделке) спрашивали, не было ли в квартире перепланировок. Продавец утверждал, что перепланировок в квартире не осуществлялось. Позже, 11.12.2013, после заключения предварительного договора, по требованию банка продавец предоставил технический паспорт (изготавливался в течение 10-ти дней, время шло...), на котором стоит отметка "возведенная перепланировка не разрешена".
От покупки квартиры я отказалась. Сегодня состоялась встреча, на которой планировалось урегулирование данной ситуации.
п. 4.1 предварительного договора:
"В случае нарушения условий настоящего договора Продавцом, выразившееся в неисполнении и ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств (неявка в назначенный день и время для подписания договора купли-продажи объекта, не сообщения Покупателю об обременении объекта недвижимости правами третьих лиц, отказ от подписания основного договора), последний возвращает полученные денежные средства Покупателю, а также выплачивает Покупателю штраф в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в качестве неустойки, в соответствии со ст.330 ГК РФ."
Под ненадлежащим исполнением принятых на себя обязательств я подразумеваю подпункт 2.1.ж предварительного договора: "В рамках исполнения настоящего договора Продавец обязуется предоставить Покупателю и (или) уполномоченным им лицам правдивую и исчерпывающую информацию по всем вопросам, имеющим отношения к вышеуказанному недвижимому имуществу (права иных лиц на пользование данным недвижимым имуществом, другие обременения, скрытые недостатки вышеуказанного имущества и др.) Продавец обязан предоставить информацию лично, или личным участием содействовать получению Покупателю и (или) уполномоченными лицами этой информации"
Согласно пункту 4.1, моим требованием был возврат суммы аванса, а также выплата неустойки в размере 20 000 рублей (я в свою очередь пошла навстречу и запросила меньшую сумму, включающую в себя только мои финансовые потери, обоснованные оплатой дополнительного месяца аренды жилья, в котором сейчас проживаю).
Сторона Продавца отказалась.
Я попросила убрать из расписки фразу "Претензий не имею", либо заменить её на "Претензий к сумме возвращенного аванса не имею" - сторона Продавца опять же отказалась.
Юрист второй стороны предположил следующий ход событий: 27.12.2013 состоится встреча для подписания договора купли-продажи. Если я договор не подпишу по причине "я не хочу покупать квартиру с несогласованной перепланировкой", то это будет воспринято за нарушение условий предварительного договора с моей стороны - сделка не состоится, сумма аванса останется у покупателя в качестве неустойки.
Конечно, сейчас я озаботилась вопросом отказа банком брать данную квартиру в залог, что однозначно по пункту 5.4 прекращает действие предварительного договора без взимания штрафных санкций с любой стороны. Однако, хочется уверенности в том, что даже если у меня не будет заключения с отказом, как минимум сумму аванса мне вернут. Какие из моих действий и рассуждений можно расценивать как "правильные" и какие как "не правильные"? Правомерна ли со стороны продавца продажа квартиры с несогласованной перепланировкой? Может ли пройти такая сделка юстицию? На какие законодательные документы, статьи я могу опираться во время споров?
Заранее очень благодарна Вам за ответ!
Елена Макей
21 декабря 2013, 23:54
Эксперт
Ирина, добрый день!
Сумму аванса при нарушении условий договора вы требовать вправе, но, обратите внимание, идет ли в договоре речь об авансе?
Исходя из пунктов предварительного договора, вам в качестве обеспечения исполнения обязательства было предложено внести задаток, положения о котором регулируются ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ ( см. ниже).
Хотя в пунктах договора указано денежные средства, по положениямдоговора я понимаю, что речь идет о задатке. Отдельного договора о внесении аванса ( или расписки о его получении) как суммы, причитающейся в счет будущего платежа, то есть исполнения обязательства , который также мог бы быть предложен вашим юристом либо юристом другой стороны вместо предварительного договора, у вас нет, как я понимаю. Аванс возвращается в однократном размере, а задаток - в зависимости от ситуации ( ст. 381 ГК РФ).
Кроме того, вы и ваш юрист зафиксировали на фото, видео, аудио- записи, ответ об отсутствии перепланировок? Если нет, вам сложно будет ссылаться на нарушение в виде непредоставления правдивой и исчерпывающей информации об объекте купли-продажи.
Вообще ситуация, когда при сделках клиентов вводят в заблуждение понятиями аванс и задаток, типична. Ознакомьтесь внимательно с решениями подобных проблем на нашем сайте и поймете, что таоке случается не редко:
http://taktaktak.org/problem/7089#comment_26336
http://taktaktak.org/problem/2599
Я бы вам рекомендовала оформить письмо о расторжении договора продавцу и претензию в агентство недвижимости, оказывающее услуги продавцу о том, что, ваша сторона была введена продавцом в заблуждение ( пп.2. п.2 ст. 178 ГК РФ), ведь при наличии информации о неразрешенной перепланировке, вы не заключили бы договор. Возможно и судебное разбирательство.
Если сделка признана недействительной, стороны будут возвращены в первоначальное положение - вам вернут только сумму задатка.
Если вы сможете обосновать нарушение условий договора другой стороной, вправе требовать двойную сумму и неустойку как указано в договоре( или убытки )согласно аб. 2 п. 2 ст. 381 ГК РФ. Невозможность исполнения либо соглашение сторон - последствия аналогичны признанию сделки недействительной - вам вернут лишь задаток. Проконсультируйтесь в Палате недвижимости - или Гильдии риэлтеров ( это СРО в сфере недвижимости, они есть в каждом регионе), вам подскажут, как решить ситуацию.
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.
О регистрации ДКП
Регистрационная служба сделку зарегистировать может, узаконить перепланировку должны будете вы. Предварительно советую выяснить у специалистов кадастровых фирм, занимающихся оформлением перепланировок, возможно ли это сделать. Если изменилась основная характеристика квартиры ( площадь) сделка не будет зарегистрирована.
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.