Можно ли сдавать в субаренду жилое помещение?

Здравствуйте!

ИП может арендовать помещения и сдавать их в субаренду. Главное, чтобы возможность перердачи помещений в субаренду была прямо предусмотрена законом.

Обращаю Ваше внимание на неоходимость оплачивать налоги.  На какой системе налогооблажения сейчас ИП?

В Вашей ситуации считаю более выгодным варант уплаты налогов в в виде  УСН "доходы, уменьшенные на величину расходов (ставка 15%").

Добрый день!

порядок сдачи имущества в аренду (субаренду) регулируется гл. 34 ГК РФ.

 Аренда — это передача по договору аренды имущества за плату во временное пользование, причем арендодатель остается собственником данного имущества. В свою очередь, субаренда — это передача уже арендованного имущества в аренду третьим лицам на основании договора субаренды.

 К договорам субаренды согласно ст. 615 ГК РФ применяются те же правила, что и к договорам аренды.

 Если Вы как ИП решили заключить договор субаренды, необходимо обратить особое внимание на следующие основные моменты первоначального договора аренды:

 во-первых, арендодателем должен являться собственник сдаваемого в аренду имущества. При несоблюдении данного требования, установленного ст. 608 ГК РФ, договор будет признан недействительным вследствие несоблюдения императивных норм гражданского законодательства;

 во-вторых, в договоре аренды обязательно должно быть оговорено право арендатора предоставлять помещения в субаренду, в противном случае договор субаренды будет признан недействительным;

 в-третьих, срок, на который заключен договор субаренды, не может быть больше, чем срок договора аренды. Стоит также обратить внимание на то, что досрочное расторжение договора аренды влечет расторжение договора субаренды.

 При заключении договора субаренды рекомендуется тщательно проанализировать юридическую грамотность составления первоначального договора аренды, поскольку допущенные в нем ошибки, например, такие как несоблюдение существенных условий договора, могут стать причиной признания недействительности обоих договоров. В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды в обязательном порядке должны быть отражены данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В случае несоблюдения данного требования ГК РФ договор аренды, а соответственно, и субаренды будут признаны недействительными.

  Недействительность сделки влечет за собой серьезные налоговые и гражданско-правовые последствия. Во-первых, расходы по недействительной сделке нельзя учесть при исчислении налога на прибыль, во-вторых, по недействительной сделке предусмотрена двухсторонняя реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

 Следует обратить внимание и на продолжительность срока договора субаренды. ГК РФ не содержит указаний о том, подлежит ли договор субаренды, заключенный на срок более года, обязательной государственной регистрации или нет. Статьей 651 ГК РФ для договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее года, предусмотрена обязательная государственная регистрация, договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Для договоров субаренды п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрены те же правила, что и для договоров аренды, соответственно, договор субаренды продолжительностью более года также подлежит обязательной государственной регистрации. Однако существует способ, который позволит избежать регистрации указанных договоров. Согласно Письмам ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 и Минфина России от 14.04.2009 N 03-03-06/1/241 достаточно заключить договор аренды (субаренды) на 11 месяцев и указать, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если после истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Расходы по таким договорам правомерно учитываются в расходах по налогу на прибыль.

 После того, как договор субаренды заключен, необходимо обратить внимание на то, что арендованное имущество должно быть принято (впоследствии передано) субарендатором по акту приема-передачи, содержащим подписи и печати обеих сторон сделки. В акте, как правило, описывается техническое состояние, в котором было передано имущество.

 Следующим шагом является отражение арендованного имущества на забалансовом счете 001 «Арендованное имущество».

Несмотря на то что имущество было сдано в субаренду и непосредственно пользуется им субарендатор, ответственным перед арендодателем (собственником) является арендатор. Именно он при прекращении договора аренды обязан на основании ст. 622 ГК РФ вернуть арендованное имущество собственнику в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Консультация подготовлена с частичным использование материалов сайта http://portal-law.ru

Всего доброго!