18+
Собственник нежилого помещения не заключает договор с Управляющей компанией
В июле 2014 года прошло собрание собственников, на котором нас выбрали Управляющей компанией. Цель деятельности – осуществлять общую хозяйственную деятельность, сбор денег и перечисление их ресурсоснабжающим организациям.
Мы заключили индивидуальные договора со всеми собственниками, в которых прописана их доля участия в общих расходах, зафиксированы показания приборов индивидуального учета расхода воды и электроэнергии.
Собственники нашего делового центра занимаются сдачей помещений в аренду.
В январе 2015 года поменялся собственник у одного из нежилых помещений. Реально мама отдала помещение дочке.
Находившийся ранее арендатор в этом помещении продолжил работу.
Надлежащего уведомления о смене собственника мы так и не получили, нам было сказано о переходе прав собственности только на словах, документов и свидетельств не представлено.
Дочка продолжала осуществлять текущие платежи по договору еще три месяца, но от подписания нового договора уклонялась.
В мае 2015 года мы получили письмо от арендатора этого помещения с предложением заключить договор с ним, т.к. по их мнению в настоящий момент у нас нет никакого договора и поэтому нет оснований для оплаты. На словах нам было сказано, что между собственником и арендатором заключен какой-то договор по управлению принадлежащим ей имуществом, который предполагает, что Арендатор может самостоятельно осуществлять все платежи, участвовать в управлении и прочее.
Есть судебная практика, что если мы заключим договор с Арендатором, то потеряем возможность требовать погашения задолженности от собственника. Что увеличивает наши риски неплатежа, т.к. арендаторы помещения более мобильны, чем собственники.
Остаток задолженности за 1 квартал Дочка-собственник оплачивать отказывается, т.к. по ее мнению с ней никто договора не заключал. Арендатор хочет заключить договор для осуществления платежей, но выдвигает ряд неудобных для нас условий по предоставлению документов и прочее.
Мы хотим ограничить потебление электроэнергии этому собственнику. Собственник - физ. лицо. Нежилое помещение сдано в аренду для коммерческой деятельности.
Как на правильно это сделать?
Ирина Киршина
27 мая 2015, 15:50
Здравствуйте,
скажите, а так ли Вам нужен договор с этими потребителями? может лучше направить их в РСО для заключения договоров напрямую?
Вы указали, что хотите « ограничить потебление электроэнергии этому собственнику. Собственник - физ. лицо. Нежилое помещение сдано в аренду для коммерческой деятельности.» и поинтересовались «как правильно это сделать?»
Думаю, Вам стоит ознакомиться с главой XI 354 Постановления. Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=law;n=134513)
Согласно п. 119 Правил предоставления коммунальных услуг (постановление №354):
Если иное не установлено федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, исполнитель в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги в следующем порядке:
а) исполнитель в письменной форме направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 30 дней со дня передачи потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения потребителя путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения);
б) при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку;
в) при отсутствии технической возможности введения ограничения в соответствии с подпунктом «б» настоящего пункта либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения — с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку
Так согласно п. 114. 354 Постановления: При ограничении предоставления коммунальной услуги исполнитель временно уменьшает объем (количество) подачи потребителю коммунального ресурса соответствующего вида и (или) вводит график предоставления коммунальной услуги в течение суток.
При приостановлении предоставления коммунальной услуги исполнитель временно прекращает подачу потребителю коммунального ресурса соответствующего вида.
В случае, когда приостановление предоставления коммунальной услуги вызвано наличием у потребителя задолженности по оплате коммунальной услуги, исполнитель обязан опломбировать механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещения, которым пользуется потребитель-должник, и связанное с предоставлением ему коммунальных услуг.
Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг не является расторжением договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.
Согласно п. 117. Исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае:
а) неполной оплаты потребителем коммунальной услуги - через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в настоящем разделе;
Людмила Епифанова
28 мая 2015, 02:27
Спасибо Вам за ответ. Хочу уточнить на счет документа, которым мы УК (юр. лицо) должны руководствоваться при отключении или введении режима ограничения электроэнергиии. Вы ссылаетесь на Правила предоставления коммунальных услуг (постановление №354). Но есть еще один документ: Правила полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии (утв. Постановлением Правительства РФ от 4 мая 2012 г. № 442 (ред. от 06.03.2015)).
Можем ли мы отключать электроэнергию или ограничивать её руководствуясь Правилами полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии? У нас же не мнококвартирный дом, а офисное здание и собственник физ. лицо, но осуществляющее коммерческую деятельность.
По вопросу режима ограничения. Мы должны сделать график, когда мы будем ограничивать потребление или должны установить электрический автомат меньшей мощности для этого потребителя?
Диана Третьякова
27 мая 2015, 15:51
Добрый день!
Если Вы хотите ограничить потребление электроэнергии физическому лицу, то Вы должны обязательно соблюсти ряд условий.
Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов
(утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354)
http://base.garant.ru/12186043/
117. Исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае:
а) неполной оплаты потребителем коммунальной услуги - через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в настоящем разделе;
б) проведения планово-профилактического ремонта и работ по обслуживанию централизованных сетей инженерно-технического обеспечения и (или) внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, - через 10 рабочих дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя.
118. Под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения.
В случае если потребитель полностью не оплачивает все виды предоставляемых исполнителем потребителю коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги в отдельности.
В случае если потребитель частично оплачивает предоставляемые исполнителем коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, то исполнитель делит полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами коммунальных услуг и платой за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе. В этом случае исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги исходя из частично неоплаченной суммы.
119. Если иное не установлено федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, исполнитель в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги в следующем порядке:
а) исполнитель в письменной форме направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 20 дней со дня передачи потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения потребителя путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения);
б) при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку;
в) при отсутствии технической возможности введения ограничения в соответствии с подпунктом "б" настоящего пункта либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения - с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку.
120. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 календарных дней со дня устранения причин, указанных в подпунктах "а", "б" и "д" пункта 115 и пункте 117 настоящих Правил, в том числе со дня полного погашения задолженности или заключения соглашения о порядке погашения задолженности, если исполнитель не принял решение возобновить предоставление коммунальных услуг с более раннего момента.
Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12186043/#ixzz3XaNTgcHO
Людмила Епифанова
28 мая 2015, 02:27
Спасибо Вам за ответ. Хочу уточнить на счет документа, которым мы УК (юр. лицо) должны руководствоваться при отключении или введении режима ограничения электроэнергиии. Вы ссылаетесь на Правила предоставления коммунальных услуг (постановление №354). Но есть еще один документ: Правила полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии (утв. Постановлением Правительства РФ от 4 мая 2012 г. № 442 (ред. от 06.03.2015)).
Можем ли мы отключать электроэнергию или ограничивать её руководствуясь Правилами полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии? У нас же не мнококвартирный дом, а офисное здание и собственник физ. лицо, но осуществляющее коммерческую деятельность.
По вопросу режима ограничения. Мы должны сделать график, когда мы будем ограничивать потребление или должны установить электрический автомат меньшей мощности для этого потребителя?
Анна Гулевич
27 мая 2015, 16:04
Здравствуйте!
Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между собственником и организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает собственника от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования.
Вам следует обратиться с претензией к собственнику, в которой требовать от собственника оплаты долга. Есл собственник не оплатит - обращайтесь в суд с иском о взыскании задолженности.
Используйте следующую правовую позицию:
"В соответствии с положениямист. 209 ГК РФ, 30 ЖК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст.153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно ч. 1 ст.161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 1 ст. 158 ЖК РФ, установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в содержании общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме состоит из платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома.
Расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, являются обязательными платежами (ст. 39 п.2 ЖК РФ).
Наша Управляющая компания была избрана ________ года, решение общего собрания собственников МКД. Исполнение данного решения обязательно для всех собственников многоквартирного жилого дома.
В течение времени с _______ года - по настоящее время мы надлежащим образом исполняем свои обязательства.
Сложивщаяся судебная практика подтверждает, что отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между собственником и организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает собственника от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования.
На основании изложенного, прошу в течение 7 дней произвести опаты долга за оплату коммунальных услуг и содержания жилья в размере ______ рублей.
в случае невыполнения требования, мы будем вынуждены обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств и дополнительных судебных расходов на оплату государственой пошлины и оплату услуг юриста.
Анна Гулевич
27 мая 2015, 16:05
приложите к претензии на оплату рассчет задолженности (квитанции) за весь спорный период.
Диана Третьякова
27 мая 2015, 17:07
Вы пишите, что «В январе 2015 года поменялся собственник у одного из нежилых помещений».
В этой ситуации, также руководствоваться нужно вышеназванными мной Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов
18. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Указанные договоры заключаются в порядке и в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством Российской Федерации и законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении.
В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить в порядке, установленном настоящими Правилами, плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, а также предоставлять исполнителю, предоставляющему коммунальные услуги потребителям коммунальных услуг в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам. http://base.consultant.ru/cons/CGI/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=175645
Вам нужно выяснить, не заключила ли эта собственница нежилого помещения прямые договоры с РСО, возможно она оплачивала по ним? Но в любом случае, если или нет у нее такие договоры, то вышеназванные требования абзаца 2 пункта 18 на нее распространяются.
Диана Третьякова
27 мая 2015, 17:11
и еще:
Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов
(утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354)
32. Исполнитель имеет право:
а) требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, - уплаты неустоек (штрафов, пеней);