Как продать свою долю в коммунальной квартире?

Здравствуйте,

Как участник долевой собствнности в жилом помещении Вы имеете полное право распоряжаться ее по своему усмотрению:  продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. ( с долей несовершннолетнего ребенка будет сложнее. об этом я расскажу позже)

Однако, при ее  возмездном отчуждении необходимо соблюдать следующие правила. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. В соответствии со ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

теперь по поводу продажи доли ребенка,

По закону у Вас есть на это право, но для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства, т.к. сделка, совершенная с имуществом подопечного без согласия органа опеки и попечительства, ничтожна как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК). Причем наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки. В соответствии с определением Судебной коллегии ВС РФ от 29 августа 1997 г. (Бюллетень ВС. 1998. № 2), критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка. Таким образом, для признания сделки, совершенной с имуществом подопечного, соответствующей закону наличия одного лишь согласия органа опеки и попечительства недостаточно: требуется, чтобы оно было дано с учетом интересов несовершеннолетнего.

Хотя согласно ст. 37 ГК РФ: Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Именно от выбора органом опеки и попечительства в конечном итоге зависит эффективность управления имуществом....его сохранность ...Так что все решает опека..

 По сложившейся правоприменительной практике, органы опеки и попечительства разрешают продажу со встречной покупкой либо обмен, при условии, что в новом жилище ребенок получит в собственность столько же (или больше) квадратных метров общей площади, сколько имел в старом. 

Для получения разрешения на продажу потребуется запрос от нотариуса, который будет проводить сделку, и пакеты документов на продаваемую и покупаемую квартиры ( либо на обмен долями).

Сделка не должна ущемлять права ребенка. Площадь новой квартиры должна быть не менее продаваемой. А также, сделка по отчуждению и приобретению должна быть одновременной, с совместной регистрацией обоих договоров на продаваемый и покупаемый объекты. 

сли же Вы не собираетесь приобретать новое жилье, для того, чтобы продать долю ребнка в данной квартире, необходимо с согласия опеки выделить ему   равнозначную ( или бОльшую) долю в другой квартире взамен продаваемой. обычно такие "обмены" проводятся с жил.полщадью бабушек и дедушек

ознакомьтесь с данной проблемой: 

Каков срок действия документа об отказе от первоочередного права покупки доли в квартире сособственниками жилья? http://taktaktak.org/problem/10772

Продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок http://taktaktak.org/problem/9880

Добрый день!

Если эта третья комната имеет собственника (физическое лицо или несколько сособственников) – то  Вы их письменно предупреждаете о своем намерении продажи и они имеют преимущественное право выкупить Ваши доли по цене, заявленной Вами (как указано подробно в консультации).

Если в третьей комнате проживают соседи, являющиеся нанимателями неприватизированного жилого помещения. Значит, собственником этой комнаты является государство или муниципалитет, поэтому отказ от приобретения этой третьей комнаты должен предоставить Вам муниципальный орган, уполномоченный решать жилищные вопросы.

Если Вы не знаете, кто юридические является собственником этой третьей комнаты – то Вы можете обратиться в Управление Росреестра и заказать выписку из ЕГРП о принадлежности объекта недвижимости.

Имейте ввиду, что в любом случае, Управление Росреестра отказывает принять документы на продажу доли постороннему лицу, если не уведомлены другие собственники (сосбственники).

Если сосед отказывается подписывать уведомление о продаже, то Вы можете направить ему свое уведомление по почте заказным письмом с уведомлением.