Использование материнского капитала на погашение ипотеки

Здравствуйте.

Несовершеннолетие детей не будет препятствовать продаже квартиры, но прежде вам нужно будет:

1. погасить ипотеку (квартира, находящаяся в залоге у банка, не может быть реализована без его согласия)

2. выделить доли детям в этой квартире, т.е. исполнить свое обязательство перед пенсионным фондом

3. получить согласие органов опеки на продажу квартиры, т.к. в ней есть несовершеннолетние собственники.

Здравствуйте, Елена,

Если к моменту продажи жилого помещения среди собственников не будет несовершеннолетних, для осуществления сделки необходимо бдет только получить согласие всех владельцев долей.

Если же среди участников долевой  собственности будут несовершеннолетние граждане, то проведение сделки возможно только с разрешения органа опеки и попечительства. 

Как я уже сказала, для отчуждения таких объектов недвижимости необходимо иметь на руках предварительное согласие ООиП, которое может быть получено, только если в ООиП предоставлены документы, подтверждающие, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены и в результате сделки:

•          за несовершеннолетними владельцами долей сохранятся их права на имущество (т.е. в другом жилом помещении им будут выделены равноценные доли);

•          жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади. Если это не так, дети должны получить в нем большие доли, т.е. жилищные условия детей должны остаться на прежнем уровне.

Таким образом, дом, приобретенный с участием маткапитала, можно продать при следующих условиях:

1.         ООиП предоставили письменное согласие на проведение сделки;

2.         семья сохранит или улучшит свои жилищные условия, что также подразумевает сохранение имущественных прав несовершеннолетними детьми.

Срок, на протяжении которого действует  разрешение ООиП , законом также не урегулирован. Как правило, разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетних, действительно в течении трех месяцев.

В письме Минобразования №09-М прямо сказано, что договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны ООиП на продажу объекта недвижимости. Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в ООиП за новым разрешением.

Несмотря на то, что недвижимость,  приобретенную с использованием маткапитала, можно продать в любое время после покупки, важно учесть некоторые обстоятельства:

1. Если дом принадлежал семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного с 01.01.16г. менее 5 лет), при его отчуждении необходимо уплатить налог. Эту обязанность можно избежать, в случае если члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже и по приобретению нового жилья.
2. Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

обязательство о выделении доли детям можно использовать после продажи недвижимости!

В случае когда накопления маткапитала полностью или частично направляются на погашение ипотеки, родители предоставляют в ООиП нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем.

Российское законодательство не регламентирует сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием семейного капитала, не подлежит отчуждению, а значит, сделка может состояться в любое время, независимо от того все ли члены семьи получили свои доли.

При этом, главным критерием законности такой сделки и защитой родителей от обвинения в мошенничестве с государственными средствами служит одобрение ООиП на ее проведение.

ООиП предоставит письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме (речь может идти как о жилье, купленном взамен отчуждаемого, так и о жилом помещении, имеющемся в собственности родителей либо других родственников).