Как продать комнату в коммунальной квартире?

Здравствуйте.

24/205 - это доли вас и вашего сына. Для начала вам нужно опредеелить, что именно вы с ним пользуетесь комнатой площадью 20 кв.м., для этого нужно с остальными сособствениками составить соглашение об определении порядка пользования квартирой. Соглашение составляется письменно, у нотариуса его удостоверять не требуется.

Таким образом будет определено, что вы с сыном пользуетесь именно комнатой площадью 20 кв.м.

Поскольку у вас всех (и ваших соседей по квартире) общая долевая собственность, то перед продажей нужно будет обязательно предложить им выкупить ваши с сыном доли за ту цену, за которую вы ее реально собираетесь продавать в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Что касается органов опеки, то для получения разрешения на продажу доли, прингадлежащей вашему сыну, им нужно будет видеть документы на приобретаемую квартиру, возможно предварительный договор купли -продажи. Если в приобретаемой квартире вашему сыну перейдет доля не менее той, чем она владеет сейчас (фактически - не менее 10 кв. м.), и квартира не будет дешевле, то вероятнее всего разрешение вы получите.

Сделку по продаже ваших долей вы будете оформлять через нотариуса.

Здравствуйте,

Что касается Вашей доли, действующее законодательство предусматривает порядок отчуждения доли в жилом помещении.

понятие доли весьма размыто и доля не всегда соответствует определнной комнате, даже если размер доли равен площади комнаты, т.к. доля распределяется на всю квартиру ( т.е. и на вспомогательные помещения), а не только на жилую площадь. поэтому Вы и будете продавать право на половину квартиры, без конкретного указания на то, что именно входит в эту половину.  в связи с чем при долевой собственности, очень часто необходимо устанавливать порядокпользования квартирой, где собственники по взаимной договоренности решают, кто из них закую комнату займет и чей шкаф будет стоять в общем коридоре и т.д.

что до определения порядка пользования жилым помещением,  данный порядок распространяется только на тех лиц, которые являлись собственниками доли в жилом помещении на момент его установления и в случае, если один из собственников продаст/подарит свою долю третьему лицу, данный порядок утратит силу и необходимо будет снова определять порядок пользования жилым помещением. Так что в Вашем случае нет никакого смысла его определять.

также хочу сказать пару слов о том, как должна оформляться продажа долевой собственности.

Людмила уже указала Вам на то, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

таким образом, в первую очередь Вам необходимо  известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи.

если остальные сособственники в течении месяца не заявят о своем желании приобрести Вашу долю ( т.е. речь идет именно о заключении предварительного ДКП или о проведении самой сделки), Вы вправе ее продать  любому лицу за сумму равную или превышающую сумму, которая была указана в извещении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

 Как следует из положений ст. 250 ГК РФ, обязательным условием продажи доли в жилом помещении является направление ПИСЬМЕННОГО извещения, при этом способ может быть любым:

1. заказное письмо с описью вложения и уведомление о вручении.

2. телеграмма с уведомлением о вручении

3. либо обратиться к нотариусу.

Разница лишь в том, что в первых двух случаях если один из собственников откажется получать извещение, то к Вам вернется конверт с почтовым штемпелем, а нотариус может  выдать Вам на руки свидетельство о том, что Вы, в соответствие с нормами закона направляли извещение участнику долевой собственности  по такому то адресу, однако он его не получил и оно вернулось в связи с истечением сроков передачи. Данный вопрос регулируется ст. 86 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», согласно которой нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. Заявления могут передаваться также с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств. Расходы, связанные с использованием технических средств для передачи заявлений, оплачивает лицо, по просьбе которого совершается нотариальное действие. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления".

С этим документом сделку купли-продажи с посторонним лицом Вам также зарегистрируют. Однако, от судебных тяжб оно Вас обезопасить не сможет. В случае предъявления одним из участников долевой собственности  претензий в судебном порядке указанный конверт или свидетельство могут служить доказательством того, что Вами были приняты все меры по своевременному извещению о продаже доли.

В крайнем случае, если Вы нарушите данный порядок и продадите свою долю третьим лицам , согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ,  другие собственники могут требовать перевода прав и обязанностей покупателя на них.

что касается отчуждения доли несовершеннолетнего,

в данном случае потребуется соглаисе ООиП на проведение данной сделки.

для отчуждения недвижимости, доля которой принадлежит несовершеннолетним, необходимо иметь на руках предварительное согласие ООиП, которое может быть получено, только если в ООиП предоставлены документы, подтверждающие, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены и в результате сделки:

•          за несовершеннолетними владельцами долей сохранятся их права на имущество (т.е. в другом жилом помещении им будут выделены равноценные доли);

•          жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади. Если это не так, дети должны получить в нем большие доли, т.е. жилищные условия детей должны остаться на прежнем уровне.

поскольку приобретение нового жилья без отчуждения старого невозмлжно, Вам необходимо предоставить в ООиП предварительный ДКП.