Настоящий материал (информация) произведен и (или) распространен иностранным агентом РФ Фонд «Так-Так-Так» либо касается деятельности иностранного агента РФ Фонд «Так-Так-Так»
18+
Консультация № 32 017
№ 32 017
РЕШЕНО

Управляющая компания угрожает снести перегородку в подъезде. Что делать?

Хотелось бы узнать, как действовать в отношении угроз УК о самовольном снесении нашего имущества без суда? 

5 лет назад, в приквартирном холле многоквартирного дома, между двумя квартирами, по обоюдному согласию жителей, была установлена легкая перегородка с дверью.

Согласно ст. 673 ГК РФ п. 2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса. 

ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Мы, наниматели двух смежных квартир, забрали в пользование небольшой кусочек коридора в отдалении и поставили дверь. Сама постройка очень легкая. Держится на деревянном каркасе, обита с одной стороны гипсокартоном, с другой - картоном. Все коммуникации, щитки и ПГ стоят ПЕРЕД перегородкой. С нашей стороны перегородка якобы закрывает для двух других квартир в отдалении от нас, по другую сторону, противодымовую шахту. 

УК берет деньги и немалые, и при этом ничего не делает. Лифты ржавые, двери не закрываются, в холлах холодно, горячая вода ниже нормы (54-55 гр), дворы плохо убираются. Не писать жалобы невозможно. Была написана жалоба самому Президенту на все это хамство со стороны УК. 

В ответ я получаю от них Предписание о демонтаже двери. Проблемы при этом не решились. Писать Президенту бесполезно.( 

УК открытым текстом заявила моему соседу, что они не тронут нашу перегородку, но в ответ хотят ожидать от меня полного молчания по их недостаткам в работе. 

Разумеется, я молчать не стала. При повторном Предписании они уже грозились  снести ее сами, а нам предъявить через суд затраты за снос. 

Чтобы не быть голословной, коротко приложу документы и фото. И мой ответ им. 

И хотелось бы узнать от вас, как мы можем поступить в данной ситуации? 

предписание Томашева.jpg
8 ответов

Направила в Прокуратуру и СК жалобу такого содержания. 

Жалоба на Томашева в СК.docx

Доступ к шахте сбоку мы откроем. Жду соседа, чтобы он проделал окошко открытым сбоку.

доступ к шахте дымоудаления.jpg
комментарий удален

Здравствуйте,

Если Вы уверены в том, что противопожарные правила не нарушены, то укрепить свою позицию Вы можете исходя из известных Вам норм.

В соответствии со ст. 289 ГК Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно ст. 36 ЖК Российской Федерации в состав общего имущества в многоквартирном доме входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (из Ваших текстов следует, что Вы не верно понимаете это положение: в Вашем случае, отгородив, доступ к некоторой части площадки, Вы уменьшили общее имущество собственников, не проведя при этом никакой реконструкции в установленном порядке).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
На основании ст. 44 ЖК Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас на руках будет решение общего собрания собственников многоквартирного дома о предоставлении в пользование Вам и Вашему соседу данной части общего имущества, то, при отсутствии иных нарушений демонтаж перегородки управлябщей компанией якобы в нитересах собственников будет незаконным. 

Что касается прочего, а именно Вашей активной переписки с УК, - рекомендую Вам ее прекратить, поскольку отчасти это способ воздействия на Вас. Обращайтесь с обоснованной жалобой в лицензирующий орган, требуйте проверки - Жилищную инспекцию. Подробно об этом здесь https://taktaktak.ru/problem/31463. или /и инициируйте избрание собственниками другой УК. 

Спасибо большое за ответ, Юлия. Только одна поправочка. В нашем доме нет собственников, все наниматели. Собственником является ДГИ (Департамент Имущества Москвы).

Здравствуйте, Елена,

Лицом, обязанным перед Вами за надлежащее содержание жилья по договору социального найма и мест общего пользования - наймодатель, а не управляющая компания.

Основание Ваших требований - договор социального найма.

Обращайтесь с соответствующими требованиями об исполнении договора в ДГИ.

Нормы ЖК РФ, обосновывающие Ваши требования в этой части:

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Административная ответственность предусмотрена ст.6.4. и 7.22. КоАП РФ.

Что касается установленной перегородки, то изученная судебная практика показывает,что существенным для удовлетворения требований УК судом является нарушение норм безопасности. Если данный факт не установлен, УК должна будет доказать факт нарушения прав третьих лиц данной установкой. При этом она сама таким лицом не является, и если другие нанимателе такого требования не заявляют, если собственник такого требования не заявит, то оснований для удовлетворения требований не будет. В связи с этим я бы рекомендовала  УК решать их претензии  цивилизованным спосбом - пусть обращается  в суд.  И не продолжать препирательства, пытаясь доказать нелогичность и необоснованность их позиции, то есть, по сути, помогая им увидеть это и найти нужное обоснование.

Однако если собственник потребует от Вас убрать перегородку, то это придется сделать. Вероятнее всего, в Вашем договоре социального найма установлены запреты на этот счет.

Кроме того, Ваши действия следует квалифицировать как перепланировку, согласно Правил и норм техничекой эксплуатации жилищного фонда: п 1.7.1.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Если будет установлено, что устройство перегородки тамбура изменяет конфигурацию жилого помещения,  требует внесения изменения в технический паспорт (ст.25 ЖК РФ), то оно будет квалифицировано как перепланировка. Поскольку в таком случае собственник обязан ее осуществить в установленном порядке (ст.26 ЖК РФ), то в случае если он на это не согласен, он вправе требовать возвращения помещений в первоначальное положение или сделать этот своими силами. Но, опять же - собственник. Или уполномоченное им лицо (им в итоге может оказаться УК).

Отсюда вывод - спор по данному вопросу возможен с собственником. Обсуждать это с УК, если у нее нет полномочий, - не имеет смысла.

Если есть возможность ознакомиться с договором, иными документами, на основании которых ваша УК действует  - ознакомьтесь с ними на этот предмет.

Вот здесь вычитала интересное:

- А разве соседи не произвели себе выделение в натуре части общей собственности? 

Распространенное заблуждение. Выделение в натуре к установке двери вообще отношения не имеет. Выделение в натуре это раздел общей собственности и вступает он в силу только после государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ), т.к. коридор относится к недвижимости. Выделение в натуре части коридора запрещено, но это только означает, что нельзя себе перевести часть коридора в собственность, но вовсе не означает невозможность забрать себе в использование часть коридора. Обывателя может удивить, но юридически собственность, владение и использование разные понятия. Так вот для того чтобы забрать во владение и использование часть коридора соседи могут иметь вполне законные основания. 

- В чем тогда законные основания установки дверей в коридоре соседями? 

Согласно ст. 36 ЖК РФ коридоры являются общим имуществом всех жильцов-собственников. Согласно ст. 37 ЖК РФ доля жильца в общем имуществе пропорциональная площади его квартиры. Согласно ст.247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, т.е. и коридора, пропорциональных его доле. 
Иными словами, если соседи имеют право на часть площади коридора, которая указана в ст. 247 ГК РФ, то отгородив себе эту часть они забирают в использование, то что им положено. 

Взято отсюда: http://forum.bn.ru/index.php?showtopic=36827

Был суд. Абсолютно бесправный. УК "мгцаж" в качестве истца подала на меня и мою соседку иск об обязании снести перегородку и выплате им 6000 руб судебных расходов. УК не представила ни одного доказательства пожарных нарушений, жалоб от соседей, препятствовании перегородки свободному выходу. У нее их не было! Эти доказательства просил предоставить суд от нас, якобы, в опровержении доводов УК. С проведением экспертиз за наш счет. Мы отказались. Апеллировали к тому, что эти доказательства должна предоставлять обвиняемая сторона. Так же апеллировали к тому, что УК не является надлежащим истцом. От соседей были предоставлены доказательства, что перегородка им не мешает, но судья их отмела, поскольку они не были заверены нотариусом. Либо просила явиться к ней самолично и это подтвердить. Соседи, работающие люди, естессно не пришли. Апеллировали так же к тому, что у УК нет доказательств, что перегородка была установлена именно нами, мной и Беляевой. Так же я заявила, что перегородка не закрывается на механический замок. Она постоянно открыта. Есть еще перед ней перегородка, у лифта, уже на 4 квартиры и вот она, с замком. То есть, чтобы подойти к нашей перегородке, сначала нужно преодолеть эту, первую. Тем не менее, суд вынес вот такое решение: перегородку на две квартиры снести, 6000 руб. выплатить! Апелляция тоже отказала. Все иски составлял юрист. И в Апелляции присутствовал юрист. К сожалению, проиграли. Но есть новость. УК МГЦАЖ на основании предписаний администрации Подольска была лишена лицензии управлять нашим домом. Был проведен конкурс, где УК была выбрана УК "Водоканал". Сама же УК ликвидировалась 29.10.2018 г и ее правопреемником стал ЦУГИ. 22 января 2019 г секретарь судьи первой инстанции пригласила нас на заседание по переиначиванию истца. Что скажете обо всем этом? И как тут выложить решения судов?

Так-так-так, поддерживаю!

Вы получили совет эксперта, который помог решить вашу проблему. Вы тоже можете помочь другому человеку защитить свои права, сделав посильное пожертвование на развитие нашей сети. Сделаем право доступным для всех!

100 ₽
500 ₽
1 000 ₽
2 000 ₽
5 000 ₽
10 000 ₽
Ежемесячное
Единоразовое
Ежемесячное
Единоразовое