Выселение и продажа имущества арендаторов без их согласия

Здравствуйте!

Так как Вы являетесь субарендатором, то все правотношения по аренде помещения у Вас существуют с арендатором. 

Если арендодатель не исполняет перед Вами свои обязательства по договору субаренды (не осуществляется допуск в арендуемое помещение), то Вы должны направить арендодателю претензию с требованием о  возмещении убытков, причиненных в результате невозможности пользоваться помещением (при условии, что арендодатель заблаговременно не предупреждал Вас о расторжении договора субаренды в связи с прекращением арендных правоотношений с собственником помещения).

В своем вопросе Вы указали, что собственник расторг договор аренды с арендатором, с которым у Вас был заключен договор субаренды. В данном случае, в силу ч. 1 ст. 618 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Руководствуясь ч. 1 ст. 618 ГК РФ обратитесь к собственнику нежилого помещения с просьбой заключить с Вами договор аренды на помещение в пределах оставшегося срока субаренды. 

По поводу вещей: Составьте Акт с приглашением арендодателя и собственника помещения об утрате (повреждении) вещей и документов. По данному факту напишите заявление в полицию с просьбой привлечь виновных к ответственности. По результатам проверки, проведенной полицией по Вашему заявлению, если утраченные (поврежденные) вещи имеют для Вас ценность, необходимо будет предъявть к виновному лицу исковое заявление о возмещении убытков.

Спасибо. Только договор аренды по факту не расторгнут с арендатором, но заключен другой договор на это же помещение.

Здравствуйте Вероника!

Если договор на одно и то же помещение заключен с новым арендатором (и если он не оспорен), то это фактически означает, что ранее заключенный договор прекратил свое действие.

А должен был быть как-то уведомлен мой арендодатель?

Конечно. Согласно ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Спасибо. Вы мне помогли!

Добрый день, Вероника!

Дополню ответ моего коллеги Вадима.

Пунктом 2 Постановления Правительства РФ № 439 от З апреля 2020 года "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» рекомендовано юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям - арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией.
Утвержденные настоящим постановлением Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее — Требования) в пункте 3 предусматривают, что отсрочка по уплате предоставляется арендаторам помещений, находящихся и в частной собственности, на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности на территории субъекта РФ - Новосибирской области в данном случае. 

Условия отсрочки, установленные пунктом 3 Требований:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы в 2020 году на вышеуказанных условиях, должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора к арендодателю (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" ). Отсрочка арендатору предоставляется даже в случае уклонения арендодателя от заключения допсоглашения. При отказе в предоставлению отсрочки спор разрешается в судебном порядке.

Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями ( пункт 6 Требований).
Условия отсрочки без дополнительных оснований применяются к деятельности арендатора ( субъекта МСП либо СО НКО) в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от коронавирусной инфекции, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434. Выдержка из Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции:
2. Культура, организация досуга и развлечений

Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений,

основной код по ОКВЭД 90

Деятельность в области демонстрации кинофильмов, код по ОКВЭД 59.14

3. Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт

Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений, код по ОКВЭД 93

Деятельность физкультурно-оздоровительная, код по ОКВЭД 96.04

7. Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений

Образование дополнительное детей и взрослых, код по ОКВЭД 85.41

Предоставление услуг по дневному уходу за детьми, код по ОКВЭД 88.91

8. Деятельность по организации конференций и выставок 

Деятельность по организации конференций и выставок, код по ОКВЭД 82.3