Полиция требует хозяйку комнаты вернуть личные вещи арендатору, который не платил за проживание. Что делать?

Здравствуйте,

Если вы заключаете договор аренды с арендатором, то не может бытьречь о незаконной предпринимательской деятельности, если вы исполняете обязанность по уплате НДФЛ.

Более того, неуплата НДФЛ с дохода от сдачи в аренду не делает вашу деятельность предпринимательской, да еще и незаконной.

Практики признания незаконной предпринимательской деятельностью сдачи в аренду одной квартиры нет.

Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с дохода, который получаете (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ).
 Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ
Эта обязанность возникает у вас в том случае, если ваш арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):
- физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин РФ, так и иностранец или лицо без гражданства;
- иностранная организация, которая не имеет подразделения в РФ.
Налог вы рассчитываете по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13%.
Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
 Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru, в разделе "Программные средства / Декларация".
Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом сдачи имущества в аренду (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в вашей налоговой инспекции.
Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).
Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.
Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).
Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В связи с изложенным органы МВД никаким образом не могут ограничить вас в праве сдавать квартиру в аренду.

По ситуации с реализоваными вещами арендатора.

Удержание вещи, переданной арендатором арендодателю добровольно, в  качестве обеспечение долга, является законным. Лучше иметь доказательства добровольности передачи (свидетелей, расписки, акты).  В Гражданском кодексе РФ установлены основания для удержания чужой вещи кредитором. В силу п. 1 ст. 359 ГК РФ, кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" даны разъяснения, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Таким образом, факт удержания вещи был законным в вашем случае, однако у вас не имелось доказательств этого.  

Удовлетворить свои требования за счет удерживаемого имущества (то есть продать) вы имели право только в том случае, если у вас было соглашение об этом с арендатором (ст.349 ГК РФ). Такового у вас, как я поняла, не было.

В связи с этим ваши действия в части продажи вещей, являющихся собственностью арендатора, были незаконны, однако это не образует состава какого-либо преступления, он может предъявить к вам требования в гражданско-правовом порядке (через суд).

В этом случае ему придется доказывать стоимость переданных вам вещей.

Очевидно, что при задолженности по арендной плате, вся их стоимость или  часть может быть зачтена в счет долга. Поскольку вы уже выдали расписку о том, что на такую-то дату претензий к нему не имеете, то есть удобвлетворили ваше требование по арендной плате за счет стоимости вещей, то, остается риск того, что он докажет их бОльшую стоимость и потребует от вас разницу. Полагаю, риск это невелик, т.к. решение вопроса требует затрат времени и средств на обращение в суд.

Резюме: во избежание "продолжения" истории рекомендую получить  доказательства добровольности передачи им вам вещей (вспомните все обстоятельства, возможно у вас есть свидетели передачи, хранения, встреч, телефонных звонков, т.п.). В любом случае настаивайте на гражданско-правовом характере спора и на законности удержания в качестве обеспечительной меры со ссылкой на статью ГК РФ, приведенную выше. Все объяснения давайте исходя из этого. 

я не давала ему расписку о том, что на такую-то дату претензий к нему не имею, это я подписала в объяснительной , которую подсунули мне Полицейские, но ведь это же не основание, что он действительно не имеет задолженности?(у него нет же документов, подтверждающих все свои платежи, которых е было)