Продолжая работу с сайтом taktaktak.ru, вы подтверждаете использование сайтом cookies вашего браузера с целью улучшить предложения и сервис на основе ваших предпочтений и интересов. Подробнее

Принять

Действительно ли доп. соглашение, подписанное после подписания Договора и не прошедшее регистрацию в Росреестре?

Иркутская обл.договорыдокументынедвижимостьправосудиесобственность

Проблема
Анонимно 19 сентября 2019, 17:29

Состоялось подписание Договора купли-продажи квартиры. Подали на регистрацию. В этом договоре в случае неоплаты полной по сделке указан один срок, но позже мы заключили доп. соглашение, и в нем указали другой срок для расторжения в случае неоплаты последней части по сделке. Доп.соглашение подавать на регистрацию в Росреестре одна сторона без другой не может, а одной стороны недостаточно для этого. Действительно ли доп. соглашение, подписанное после подписания Договора и не прошедшее регистрацию в Росреестре?

Решение
Никита  Михайлов Никита Михайлов , эксперт 20 сентября 2019, 11:33
0

Здравствуйте,

Это довольно тонкий вопрос. Формально, п. 2 ст. 164 ГК РФ требует регистрации такой сделки, однако по смыслу разъяснений п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 года незарегистрированное соглашение будет иметь силу для сторон договора, но не для иных лиц (регистрация порождает противопоставимость зарегистрированного права правам третьих лиц).

Если коротко и просто: регистрация требуется, но если её не будет, то ничего для Вас не изменится, пока Ваш договор не начнет затрагивать права третьих лиц.

Касательно уклонения от регистрации: п. 2 ст. 165 ГК РФ дает Вам право на иск, по результатам его рассмотрения суд вынесет решение, на основании которого Вы произведете регистрацию. 

Иванова Алена Иванова Алена 20 сентября 2019, 19:58
0

что значит затрагивать права третьих лиц? В сделке учавствуют 5 будущих собственников квартиры и я как Продавец

Никита  Михайлов Никита Михайлов , эксперт 3 октября 2019, 17:23
0

Я не могу сходу придумать работающий пример для Вашей ситуации, что, конечно, не означает Вашей абсолютной защищенности. Приведу неработающий пример, просто для иллюстрации логики.

Допустим, что право на квартиру перешло с момента подписания договора, но просрочка уплаты долга может расторгнуть договор и вернуть Вам квартиру. Тогда покупатели могут перепродать квартиру третьему лицу, не оплатив долг. Вы расторгнете договор, но квартиру вернуть якобы не сможете, так как третье лицо является добросовестным приобретателем.

Такая схема не сработает, потому что добросовестный приобретатель должен проверить оплату, при этом, если стоимость недвижимости не меняется, ошибиться он не может. Кроме того, условие о расторжении изначально было в договоре, пусть и с другим сроком. Полагаю, в суде такой кейс разрешился бы в Вашу пользу.

Надеюсь, я смог показать, как это в принципе может выглядеть. В связи с чем просто повторюсь: Ваше дополнительное соглашение действует для всех тех, кто его подписал, независимо от регистрации, но для других лиц его не существует, если не было регистрации. Дальше вопрос только в том, видите ли Вы для себя риски при отсутствии регистрации дополнительного соглашения. Но то, что я их не смог придумать, еще ничего не значит.  

Извините за долгий ответ, был в отъезде.

Никита Михайлов, эксперт

Юрист (цивилист, банкротство) (ООО "ФПГ "Юрсити")
Образование: Магистр права по специальности обязательственное право (ТГУ), защитил магистерскую диссертация по теме "Денежное обязательство". Работа: четыре года работаю в банкротстве, некоторое время возглавлял отдел по банкротству физических лиц. В настоящий момент, ведущий юрист в...
Обращение:

19 сентября 2019, 17:29,
6 месяцев назад
Рейтинг: 5

Рейтинг обращения определяется активностью обсуждения: числом комментариев и одобрений (лайков).