Хочу купить квартиру, но есть вопросы с приватизацией

Здравствуйте!

В своем вопросе Вы не указали, что квартира (или доля в праве собственности на неё) принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, поэтому отвечая на Ваш вопрос я предполагаю, что ребенок был лишь зарегистрирован в данной квартире по постоянному месту жительства.

По общему правилу для продажи квартиры, в которой зарегистрирован по месту жительства ребенок, разрешение органа опеки и попечительства не требуется. Исключением является случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ребенка необходимо снять с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире. С соответствующим заявлением могут обратиться законные представители несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет либо сам несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет.

Снятие ребенка с регистрации по месту жительства перед приватизацией квартиры создает определенные правоотношения по пользованию данной квартирой между ним лицами приватизировавшими квартиру. Однако между третьими лицами, действовавшими добросовестно при приобретении жилья и ребенком, никаких правоотношений по поводу квартиры не возникает.

Если ребенок при снятии с регистрационного учета в приватизируемой квартире был зарегистрирован по постоянному месту жительства в другом жилом помещении собственником (или нанимателем) которого является его родственник, то оснований для опасений быть не может. Если же ребенок был выписан «в никуда», то следует насторожиться. Поэтому рекомендую Вам предложить продавцу представить сведения о том, где в настоящее время зарегистрирован ребенок и в качестве кого он вселен в занимаемое жилое помещение.

Оспоримая сделка может быть оспорена заинтересованными лицами (законными представителями ребенка или органами опеки и попечительства) в течение года после её совершения, а ничтожная сделка – в течение 3-х лет.

Из описанной Вами ситуации я не усматриваю каких-либо обстоятельств, по которым можно было бы признать сделку купли-продажи недействительной. Хотя, с противоправными (мошенническими) целями, теоретически возможно найти основания предусмотренные Гражданским кодексом РФ для признании данной сделки недействительной.

С целью исключения неблагоприятных последствий рекомендую Вам при заключении договора купли-продажи квартиры обратиться к нотариусу за нотариальным удостоверением сделки.

Здравствуйте!

Насколько я понимаю, ребенок был выписан до приватизации, а мать осталась прописанной в этой квартире и приватизировала ее позже, не включая в собственники ребенка

Если это так, то теоретически, такая приватизация может быть оспорена, поскольку ребенок сохранял право пользования жилым помещением  

Еще возникает вопрос, где фактически жил ребенок (и сколько ему было лет) - это для того, чтобы была возможность ссылаться на то, что он возможно фактически квартирой не пользовался (хотя будет ли это весомым аргументом для суда - вопрос)

ГК РФ Статья 20. Место жительства гражданина

2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

По закону он имел право участвовать в приватизации

Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Статья 7.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

По всей видимости его право было нарушено самой матерью, и должны были участвовать органы опеки

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 21 декабря 1993 г.)

7. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Учитывая, что в соответствии со ст.ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.