Шлагбаум у многоквартирного дома преградил проезд к организации в здании. Законно ли это?

Здравствуйте!

1. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.11.2017 N 78-КГ17-80:

Требование: Об обязании изготовить и передать пульты дистанционного управления работой шлагбаума, не чинить препятствий в пользовании земельным участком.

Обстоятельства: Истец обратился к ответчику с требованием предоставить ему пульты дистанционного управления шлагбаумом, однако получил ответ, что электронные устройства заблокированы, при этом истцу было предложено осуществлять заезд на территорию только по предварительному звонку диспетчеру.

Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, так как законодательством РФ не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания собственников помещений жилого дома как санкция за нарушение установленного собранием порядка пользования земельным участком.

Выдержка из Определения ВС РФ:

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Как следует из пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений статей 304 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

2. На эту тему подготовлен материал специалистами правовой системы Гарант https://www.garant.ru/article/1154635/​ Проезд закрыт: можно ли заблокировать шлагбаум для въезда жильца во двор дома?

А как быть с квартиросъемщиками – вправе ли ТСЖ ограничить их въезд во двор? И можно ли не пускать на территорию клиентов фирм, расположенных на первых этажах жилого дома?

Портал ГАРАНТ.РУ задал эти вопросы экспертам и узнал их мнение:

Иван Шевельков, генеральный директор Юридического центра "Высшая инстанция":

"Если собственник жилого помещения передает часть своих прав по договору аренды, к арендатору также переходит право пользования придомовой территорией, к которой относится и парковка (ст. 209, ст. 606 ГК РФ). Ограничение права арендатора на пользование ею будет незаконным.

Что касается прав на парковку для клиентов юридических лиц, располагающихся на первых этажах жилых домов, стоит отметить следующее. Любое занятие парковочного места лицами, не являющимися собственниками недвижимости, чья придомовая территория используется в качестве парковки, должно совершаться с согласия собственников жилья либо не совершаться вовсе, так как чаще всего количество таких парковочных мест существенно ограничено".

Алина Дмитриева, юрисконсульт компании "Мой Семейный Юрист":

"Решая вопрос о парковке на территории многоквартирного дома третьих лиц, необходимо руководствоваться положениями, установленными общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Если заключен договор найма жилого помещения, то лица, указанные в договоре, имеют право получить электронные ключи от шлагбаума и въезжать на территорию дома. Если на общем собрании не было принято решение о въезде третьих лиц во двор, то необходимо в досудебном порядке оспаривать блокировку пульта, переданного собственником квартиры.

Важно отметить, что если юридическое лицо принимает клиентов по зарегистрированному адресу, то жильцы многоквартирного дома могут запретить въезд на территорию дома только в судебном порядке, так как юридическое лицо, владеющее помещением на законных основаниях, имеет такие же права, как и собственники квартир".

Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов "Комиссаров и партнеры":

"Само по себе парковочное место не может быть отдельным объектом гражданских прав и, следовательно, предметом купли-продажи. Исключение составляют случаи, когда предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места) описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Таким образом, передача пультов управления третьим лицам должна квалифицироваться как фактическое действие, необходимое для предоставления в пользование части общего имущества, и не может быть ограничена ТСЖ при отсутствии со стороны управомоченного лица злоупотребления правом.

Запрещение парковки во дворе клиентам юрлиц возможно путем принятия соответствующего решения собственниками многоквартирного дома при условии, что эти клиенты занимают площадь общего имущества непропорциональную доли в праве общей собственности, что создает препятствие иным собственникам в пользовании имуществом либо иным образом нарушает их права и законные интересы. Жильцы вправе прибегнуть к самозащите своих прав, если они считают, что клиентами юрлица нарушаются их права, но только при условии соответствия самозащиты способу и характеру нарушения".

Здравствуйте!

Описанные Вами действия по установке шлагбаума могут быть как законными, так и не законными. Всё зависит от следующего существенного обстоятельства - на каком земельном участке установлен шлагбаум (на придомовой территории или на внутриквартальном проезде общего пользования).

Если шлагбаум установлен в границах придомовой территории многоквартирного дома, решение об установке шлагбаума принято решение 2/3 собственников жилых и нежилых помещений в МКД и проект шлагбаума согласован с местным органом власти, то в таком случае установка шлагбаума вполне законна.

Однако, если установка шлагбаума препятствует нормальной деятельности гос. учреждения, то в таком случае гос. учреждению (с возможным привлечением  территориального органа Росимущества) следует заключить соглашение об установлении публичного сервитута для проезда через земельный участок в интересах государственных нужд. При отказе собственников заключить такое соглашение, следует в судебном порядке добиваться установления публичного сервитута.