Продолжая работу с сайтом taktaktak.ru, вы подтверждаете использование сайтом cookies вашего браузера с целью улучшить предложения и сервис на основе ваших предпочтений и интересов. Подробнее

Этот сайт использует сервис веб-аналитики Яндекс.Метрика, предоставляемый компанией ООО «ЯНДЕКС», 119021, Россия, Москва, ул. Л. Толстого, 16. Сервис Яндекс.Метрика использует технологию «cookie» — небольшие текстовые файлы, размещаемые на компьютере пользователей с целью анализа их пользовательской активности.

Согласен

Спор с застройщиком по устранению недостатков в гарантийный период. Как обратиться в суд?

Новосибирская обл.документыправа потребителейправосудие

Проблема
Алексей Музыка Алексей Музыка 20 февраля, 11:28
0

Здравствуйте,

хотел бы получить консультацию по следующему вопросу. МКД на гарантии. Окна с недостатками, проявляющимися в промерзании и продувании как между оконными рамами и оконными проемами, так и между элементами самих окон.

Застройщику направлена претензия. Однако к согласию, судя по всему, не придем.

Прошу подсказать порядок действий для обращения в суд с иском о взыскании затрат на устранение недостатков. Если я верно понимаю, мне как истцу необходимо будет предоставить доказательства наличия недостатков. Нужно ли проводить сейчас какую-то экспертизу? Можно ли просто оформить акт осмотра, пригласив заранее застройщика письмом? Или же как-то иначе?

Вадим Пелых Вадим Пелых , эксперт 20 февраля, 16:29
0

Здравствуйте Алексей!

У меня к Вам уточняющий вопроса: Вы уже приняли квартиру по акту приема-передачи?

Алексей Музыка Алексей Музыка 20 февраля, 16:34
0

Да

Вадим Пелых Вадим Пелых , эксперт 20 февраля, 16:36
0

Второй вопрос: какие требования Вы предъявляли к застройщику в претензии

Алексей Музыка Алексей Музыка 20 февраля, 16:38
0

Безвозмездно устранить указанные в претензии недостатки.

Вадим Пелых Вадим Пелых , эксперт 20 февраля, 16:41
0

Почему Вы считаете, что к согласию с застройщиком не придете. Ответ поступил от застройщика в установленный Вами в претензии срок?

Алексей Музыка Алексей Музыка 20 февраля, 16:45
0

Ответа не поступило. Приходил представитель, сказал, что льда не увидел, ничего не продувает. Проблема по всему дому, подрядчик закрылся, застройщику взыскивать не с кого. Сам он не хочет на себя такие затраты брать.

Решение
Вадим Пелых Вадим Пелых , эксперт 20 февраля, 17:08
0

Понятно.

Пригласите (заказным письмом) застройщика для составления Акта осмотра выявленных недостатков. В назначенный срок с Вашей стороны при составлении Акта желательно, чтобы присутствовали два человека (желательно не родственники). Осмотр оконных конструкций застройщиком и составления Акта желательно снимать на видео.

После составления Акта повторно направьте претензию с требованиями безвозмездно устранить недостаток или уменьшить стоимость приобретенного жилого помещения.

 Если представитель застройщика не придет для составления Акта, то с участием присутствующих составьте односторонний Акт (с видео и фотоматериалами).

Далее два варианта действий.

1. Вы самостоятельно обращаетесь в экспертную организацию, которая уполномочена проводить строительно-технические экспертные исследования установки оконных конструкций. Далее получив заключение о некачественной установке оконных конструкций (или не качественности самих оконных конструкций) Вы:

- либо обращаетесь в суд с исковыми требованиями о защите прав потребителей;

- либо своими силами (с помощью сторонней подрядной организации) устраняете нарушения ранее выполненных работ и обращаетесь в суд за взысканием произведенных расходов с застройщика.

Однако, в данном случае в суде вновь необходимо будет назначать теперь уже судебную строительно-техническую экспертизу.

2.  Обращаетесь в суд с исковыми требованиями о защите прав потребителей и в суде заявляете ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Алексей Музыка Алексей Музыка 20 февраля, 17:19
0

Благодарю за развернутый ответ.

Дело в том, что с помощью осмотра недостатки можно обнаружить только в холодную погоду, от -20 и ниже. Также, не совсем ясна целесообразность второй претензии.

Как вы считаете возможна ли следующая последовательность?

Планирую по прогнозу погоды дату, за день до этого приношу письмо в серетариат о проведении осмотра, составляю акт, исправляю недостатки, иду в суд с требованием взыскать понесенные расходы.

Вадим Пелых Вадим Пелых , эксперт 20 февраля, 17:39
0

Вторая претензия должна быть потому, что перед направлением первой претензии Вы не составляли Акт, то есть не фиксировали факт нарушения.

В предлагаемом Вами варианте действий, суд вряд ли взыщет в Вашу пользу понесенные расходы, так как Акт не будет доказательством необходимости таких расходов. Вы, в отличии от специализировнной экспертной организации, не являетесь специалистом, к мнению которого будет прислушиваться суд при решении вопроса о доказанности некачественной установки оконных конструкций.

Алексей Музыка Алексей Музыка 20 февраля, 17:55
0
Претензией застройщик уведомлен, досудебный порядок соблюден. Какая разница, что акта осмотра на момент составления первой претензии не было? Доказательством необходимости расходов будут платежые документы подрядчику, который устранит недостатки.
Вадим Пелых Вадим Пелых , эксперт 20 февраля, 18:10
0

Платежные документы будут доказательством расходов, а не их необходимости, и тем более, платежные документы не будут доказательством некачественности установленных застройщиком окон.

Алексей Музыка Алексей Музыка 20 февраля, 18:27
0
Ну постойте, разве я, как заказчик, по зозпп обязан доказывать некачественность? Если я не ошибаюсь, мне достаточно доказать только лишь наличие недостатков. Очевидно, что для устранения недостатков необходимы расходы.
Вадим Пелых Вадим Пелых , эксперт 20 февраля, 18:46
0

Составленный Вами Акт не будет для суда явным доказательством наличия недостатков.

Алексей Музыка Алексей Музыка 20 февраля, 19:21
0
Что значит явным? Суд либо принимает что то как доказательство, либо нет. Вы считаете, что не примет?
Вадим Пелых Вадим Пелых , эксперт 20 февраля, 19:27
0

Это означает - допустимым.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Так вот, недостатки, неисправности в товаре, работе (услуге) по мнению судов доказыватся в первую очередь экспертным путем.

Вадим Пелых Вадим Пелых , эксперт 20 февраля, 19:29
0

Акт конечно же будет доказательством (письменным доказательством), но "слабым" доказательством для суда, в отличие от заключения эксперта

Юлия  Рудт Юлия Рудт 24 февраля, 10:56
0

Уважаемый Алексей,

Поддержу позицию Вадима.

Для успеха в споре с застройщиком стоит провести экспертизу.

Если ее не будет - то в судах (даже при удовлетворении требований в первой инстанции, что маловероятно без судебной экспертизы) - будет высока вероятность возврата на новое рассмотрение решений, принятых по возмещению затрат на устранение недостатков - именно потому что не проведены экспертизы, а значит, не доказаны причинно-следственные связи недостатков и работ по их устранению, а также обоснованность понесенных затрат:

"В связи с этим при новом рассмотрении данного дела суду первой инстанции следует установить: причинно-следственную связь между наличием недостатков в строительстве спорного дома (конкретных квартир) в виде имеющейся плесени и промерзания торцевой стены дома, которые были перечислены в заявлениях (жалобах) жильцов, и фактически выполненными ООО «КИП-Сервис-Центр» работами по их устранению, оплаченными истцом, а также - обоснованность размера убытков, предъявленных истцом ко взысканию"

Тем более, что в Вашем случае недостатки проявляются при конкретных погодных условиях, а в остальное время они "невидимые", а сам застройщик по факту не признает их наличия. Без экспертизы никак. Стоимость экспертизы можно будет взыскать с ответчика. 

Viktoriya Kochetkova Viktoriya Kochetkova , эксперт 24 февраля, 12:34
0

Здравствуйте!

Нашла вам решение суда, которое прилагаю, где экспертиза послужила основанием для обращения к застройщику и в суд. Из решения суда выдержка:

"Из материалов дела следует, что 17.04.2018 г. истец обратилась к застройщику с претензией, в которой указала, что 17.03.2018 г. был проведен осмотр квартиры специалистами ООО «Алтайский центр строительно-технической экспертизы». В соответствии с заключением эксперта выявлены строительные недостатки. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков составляет 225 760 р. Заявитель просила застройщика возместить ей указанную сумму.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.Согласно заключению судебной экспертизы АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Сибирский филиал №3542/19072018/2-3333/2018, в результате экспертного осмотра в квартире № по .... в г. Барнауле были выявлены следующие дефекты и повреждения, образованные в результате некачественных отделочных работ (имевшиеся на момент передачи квартиры застройщиком 13.10.2017 г.):


Помещение 1:

- Поверхность стен, на высоту 30см от уровня пола, имеет отклонения от вертикали на величину 4 мм на 1 м, неровности поверхности плавного очертания более 4 мм на 1 м на площади 4 кв.м.

- Имеются отслоения, отрывы обоев от поверхности стен.

- Отдельные углы внутренних стен оклеены целым полотнищем, в результате чего в этих местах имеются сморщенности, воздушные пузыри, разрывы полотнищ.

- Поверхность покрытия пола из линолеума имеет вздутия, волны, имеются зазоры в местах примыкания покрытия к плинтусам, к коробкам дверных проемов, инженерным коммуникациям. Между напольным плинтусом и поверхностью стен имеются зазоры.

- Наличник дверного блока не перекрывает монтажный шов.

- ПВХ-полотно балконной двери имеет отклонение от прямолинейности (кривизну, вогнутость) на величину более 1,0 мм на 1 м длины.

- Запирающее устройство препятствует свободному открыванию/закрыванию балконной двери, приводя к повреждению рамы (вмятины, сколы).

Помещение 2:

- Поверхность стен, на высоту 30см от уровня пола, имеет отклонения от вертикали на величину 5 мм на 1 м, неровности поверхности плавного очертания более 4 мм на 1 м на площади 4 кв.м.

- Имеются отслоения, отрывы обоев от поверхности стен.

- Отдельные углы внутренних стен оклеены целым полотнищем, в результате чего в этих местах имеются сморщенности, воздушные пузыри.

- Наличник дверного блока не перекрывает монтажный шов.

- ПВХ-полотно балконной двери имеет отклонение от прямолинейности (кривизну, вогнутость) на величину более 1,0 мм на 1 м длины.

- На трубопроводах отопления имеются неровности и подтеки окрасочного слоя.

- Полотно натяжного потолка имеет повреждения в виде отдельных деформаций (около трубопровода отопления).

- Имеется разрыв покрытия из линолеума под радиатором.

Помещение 3:

- Поверхность стен имеет отклонения от вертикали на величину 5 мм на 1 м, неровности поверхности плавного очертания более 4 мм на 1 м на площади 4 кв.м.

- Имеются отслоения, отрывы обоев от поверхности стен.

- Отдельные углы внутренних стен оклеены целым полотнищем, в результате чего в этих местах имеются сморщенности, воздушные пузыри.

- Имеются зазоры в местах примыкания покрытия к плинтусам, к коробкам дверных проемов, инженерным коммуникациям. Между напольным плинтусом и поверхностью стен имеются зазоры.

- Имеется повреждение наличника дверного блока в виде вздутия.

Помещение поз.4:

- На поверхности потолка имеются борозды от оштукатуривания и шпатлевки, отдельные вкрапления частиц.

- Имеются неровности плоскости облицовки. Поверхность стен, облицованная керамическими плитками, имеет отклонения вертикали на величину более 1,5 мм на 1 м длины поверхности стены.

- Отсутствует часть керамической плитки площадью 2 кв.см.

Определить время возникновения которых: в процессе строительства и выполнения отделочных работ или в процессе эксплуатации, не представляется возможным.

Помещение поз.1:

- Отсутствуют декоративные колпачки крепежных элементов дверной коробки, наличники имеют повреждения в виде царапин, сколов, дверное полотно имеет повреждения в виде пятен, царапин окрасочного покрытия..

Образованные в результате эксплуатации:

Помещение поз.1:

- Покрытие из линолеума имеет повреждения в месте нахождения мебели (продавленности)."

Думаю, стоит прислушаться к мнениям наших экспертов, и провести экспертизу.

Viktoriya Kochetkova Viktoriya Kochetkova , эксперт 24 февраля, 12:39
0

И еще вот такую консультацию, она немного отходит от темы вашего вопросы, т.к. в этой консультации речь идет об общем имуществе МКД, но там тоже есть информация, которая дает, что называется "пищу" для размышления:

Многоквартирный дом (далее - МКД) построен застройщиком с привлечением средств порядка 300 дольщиков в соответствии с договорами долевого участия в строительстве в 2015 году, гарантийный срок установлен 5 лет. Домом управляет управляющая организация, совет дома не избран, в подвале дома в несущих стенах выявлены трещины, право собственника помещения в данном доме обратиться в суд с иском об устранении недостатков общего имущества, допущенных застройщиком при строительстве дома, не определено.
1. Кто может (вправе) выступать истцом в суде в интересах собственников жилых помещений в МКД, к застройщику с иском об обязании застройщика в период 5-летнего гарантийного срока устранить строительные недостатки?
На основании каких документов может выступать лицо в суде с таким иском (возможно посредством общего собрания и определения на нем уполномоченного лица)?
2. Выходя с таким иском, нужно ли соблюдать претензионный порядок к застройщику, или можно сразу обращаться в суд?

27 августа 2018

На основании ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или указанных в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается гарантийный срок, который не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, гарантийный срок устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Участник долевого строительства, в силу ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, вправе в течение гарантийного срока предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков. При этом застройщик обязан устранить выявленные недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд. Отметим, что приведенная норма Закона N 214-ФЗ не предусматривает обязанность участника долевого строительства по выполнению обязательного досудебного порядка урегулирования спора (претензионного порядка), до подачи искового заявления в суд (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 г. N 08АП-14053/14, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2015 г. N 12АП-530/15).
Частью 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик не несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Таким образом, действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках объекта долевого строительства, в связи с чем бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

Следует отметить, что в предмет доказывания по искам об устранении недостатков объекта долевого строительства входит установление наличия таких недостатков, выявленных на объекте долевого строительства в пределах гарантийного срока (подлежит доказыванию истцом), а также обстоятельств, указанных в ч. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, вследствие которых застройщик не может нести ответственность за выявленные недостатки (должен доказать ответчик).

Поскольку в рассматриваемой ситуации речь идет об устранении строительных недостатков, обнаруженных собственниками квартир, построенных по договорам участия в долевом строительстве, в общем имуществе многоквартирного дома, то обратим внимание на следующее.
Многоквартирный дом представляет собой совокупность не только жилых и нежилых помещений, но и общего имущества, следовательно, застройщик несет ответственность за качество строительных работ в части помещений и общего имущества в многоквартирном доме. Наличие строительных недостатков в общем имуществе введенного в эксплуатацию дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений. Так как в силу закона общее имущество принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, то для обращения с иском к застройщику собственники помещений, имевшие договорные отношения с застройщиком (перед которыми он и несет ответственность), вправе выбирать представителя своих интересов. Такими представителями, на наш взгляд, могут быть управляющая организация, председатель совета дома либо один из собственников в случае наделения их общим собранием собственников правом представлять интересы собственников в суде по делам в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязанностей по устранению недостатков, выявленных в общем имуществе многоквартирного дома (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2015 г. N 09АП-54844/14, от 1 марта 2018 г. N 09АП-65083/17, Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 14 июля 2015 г. по делу N 33-1866/2015).
Обратим внимание, что в практике судов общей юрисдикции встречаются дела, в которых суд приходит к выводу о наличии у собственника квартиры, построенной по договору участия в долевом строительстве, права требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, допущенных при строительстве, в том числе в общем имуществе дома права, в пределах гарантийного срока (апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г. по делу N 33-75/2017, апелляционное определение Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15).
Одновременно сообщаем, что данный ответ выражает наше экспертное мнение, имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше ответе.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

10 августа 2018 г.



ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/consult/civil_law/1215609/#ixzz6nMeUZmyj

Viktoriya Kochetkova, эксперт

Менеджер по персоналу
Общий стаж более 10 лет 1. Провожу кадровые аудиты, ставлю кадровый учета с «нуля», разрабатываю Положения, должностные инструкции и другие локальные нормативные акты. 2. Решаю конфликтные ситуации, умею убеждать, находить компромисс. 3. Отличное знание ТК РФ и судебной практики. 4....

Вадим Пелых, эксперт

Адвокат ( коллегия )
Два высших образования: военное и юридическое (ТГУ). Подполковник юстиции в запасе. Общий юридический стаж - 19 лет. В настоящее время занимаюсь адвокатской деятельностью. Юридическое консультирование. Подготовка правовых документов. Представление интересов в судах общей юрисдикции и в...
Обращение:

20 февраля, 11:28,
3 месяца назад
Рейтинг: 5

Рейтинг обращения определяется активностью обсуждения: числом комментариев и одобрений (лайков).