Как в Новосибирске застраивают городской пляж

НовосибирсквырубкаЗастройказеленые зоныземлепользованиеземлякоррупцияШкола гражданского эксперта

Застройщик Городского пляжа в Новосибирске написал открытое письмо против меня на три страницы мелким шрифтом и даже объявил открытый конкурс на проект благоустройства территории, где вырубил деревья. Это произошло после того, как я обратил внимание на вырубки на этом пляже.

Я очень рад, что добился какого-то обсуждения судьбы этого участка и этой территории вообще. Это письмо, как ни странно, подтверждает, что мои догадки верны. ЗАО «Наутилус» получило участок в аренду для рекреационной зоны, а сейчас предполагает строить согласно проекту планировки — гостиницы, аквапарки, развлекательные комплексы, которые сейчас строить в этом месте нельзя. Да, и жильё там тоже строить нельзя.

У застройщика очень слабая позиция. Опишу ситуацию.

Часть 1. Хронология событий:

  • В 2006 году участок в районе Городского пляжа Новосибирска получен в аренду ЗАО «Спас на воде «Наутилус» для развития рекреационной зоны.
  • В 2007 году принят генеральный план города, согласно которому этот участок — зона парков, скверов, рекреации.
  • В 2009 году приняты правила землепользования и застройки (призванные уточнять генплан), согласно которым вся эта территория находится в зоне озеленения Р-2.
  • В 2012 году был принят первый проект планировки территории (призванный уточнять правила землепользования и застройки), по которому два участка резервировались под спортивные объекты.
  • В 2018 году был принят второй проект планировки, по которому эти же участки уже относились к высотной общественно-деловой застройке. Наше движение «Искалеченный Новосибирск» выступало против этого второго проекта планировки в 2018 году. Вот ссылка на пост, а вот фото с публичных слушаний.
  • В том же 2018 участки, арендованные под развитие рекреационной зоны, размежевали под строительство автостоянок, спортивных объектов, гидротехнических сооружений и т. п. Хотя по проекту планировки там предусмотрена общественно-деловая застройка. Потому что так за аренду платить меньше.
  • В 2019 году мэрия публикует проект актуализации генерального плана, согласно которому те самые участки на пляже переводятся в общественную-деловую зону. То есть, строить гостиницы и аквапарки на этих двух участках станет возможно в случае принятия этих поправок. Эти поправки ещё не приняты.
Территориями общего пользования считаются земли за границами красных линий. Из этой схемы очевидно, что большая часть территории пляжа ограничена красными линиями. То есть в этих границах можно строить и приватизировать земельные участки

Территориями общего пользования считаются земли за границами красных линий. Из этой схемы очевидно, что большая часть территории пляжа ограничена красными линиями. То есть в этих границах можно строить и приватизировать земельные участки

Часть 2. Градостроительная ситуация и права на землю

2.1 Градостроительная ситуация
Пробежимся по градостроительной документации, регулирующей возможную застройку на этой территории:

  • Генеральный план говорит, что это зона парков, скверов, рекреации.
  • Правила землепользования и застройки говорят, что это зона озеленения Р-2. В этой зоне можно строить аквапарки, но не выше 3 этажей и только после процедуры общественных обсуждений. Гостиницы и жилье в этой зоне строить нельзя.
  • Проект планировки, измененный в 2018 году, говорит, что это рекреационная зона с двумя участками под высотную общественно-деловую застройку — под аквапарк и гостиницу. По мнению прокуратуры, этот проект планировки принят с нарушением, так как не соответствует ни генплану, ни правилам застройки и землепользования.

75424787_2472452896165895_476067502372159488_n

2.2 Права на землю.
Если говорить про землю под гостиницу и аквапарк, то участок 54:35:064405:37, где предполагается разместить гостиницу, был отдан мэрией в аренду для строительства стоянки. Участки 54:35:064405:44, 54:35:064405:45, где предполагается расположить аквапарк, арендованы под «" и «стоянки» соответственно.
Интересный момент — все договоры аренды заключены после утверждения проекта планировки — 3.10.2018. То есть мэрия на тот момент уже запланировала разместить здесь одни объекты, а отдает эту землю в аренду для постройки других. И это, на мой взгляд связано с тем, что а) действительно гостиницы и аквапарки строить в этой зоне нельзя, так что такой договор аренды было бы легко оспорить и б) за автостоянки у нас в городе одна из самых низких ставок арендной платы, неспроста у нас строительству жилых высоток часто предшествует строительство автостоянки или «социального объекта»: застройщики правдами и неправдами стараются недоплатить денег в городской бюджет.

Часть 3. Личный взгляд на ситуацию и предполагаемое развитие событий

Что мы можем заключить на основе этих фактов? Мы видим стандартную ситуацию, когда без торгов берется в аренду участок под социальный объект по низкой арендной ставке. Строится одноэтажный сарайчик и после несложных (или, как в этом случае — сложных) махинаций с градостроительной документацией строится жилье, ТРЦ и то, что выгодно собственнику. А урон несет бюджет города — из-за низкой стоимости аренды земли под обманную цель, из-за выкупа участка за 15% от кадастровой стоимости. Обычно подобное происходит из-за несовершенства законов и хитростей со стороны застройщиков, но здесь «застройщику» напрямую помогает мэрия.

72772711_2472452999499218_6240679307488788480_n
Что нам вообще известно о проекте и инвесторе? Называется это всё «Обская долина». Идем в гугл и яндекс. В Новосибирске по этому запросу помимо коттеджного поселка находится только история от мая 2011 года. Инвест-совет при губернаторе действительно одобрил этот проект, только конкретных деталей и даже эскизов нет.
https://ngs.ru/more/89817/?olddes
https://expert.ru/siberia/2011/21/obskaya-utopiya/

Прошло 8 лет, никаких инвесторов не появилось, однако на счастье область добилась проведения чемпионата мира среди молодежных команд по хоккею и возможности построить новый ЛДС. К новому объекту нужны дороги и коммуникации. Вот она — халява. И дороги построят, и коммуникации, и даже станцию метро. Всё за счет налогоплательщиков. Держи участки в аренде, плати копейки и жди, пока стоимость земли растет.

Часть 4. Чего нужно добиваться:

1) Нам нужно общественное обсуждение развития территории. То, что мы сейчас обсуждаем — вопрос земли и строительства, стоящий за рамками потребностей горожан, но в сфере общественных интересов. Сейчас всё выглядит не как развитие, а как очередное разбазаривание ценной городской земли.

2) Нам нужно сохранить и развивать эту территорию как зеленую зону без многоэтажного строительства. В городе явный дефицит зеленых зелёных зон и территорий общего пользования. И да, строительство в зеленых зонах может идти на благо развития территории и может привлекать отдыхающих, и да, зеленые зоны могут обслуживаться и владеть коммерческих структур, но такие зеленые зоны должны быть общедоступными для всех — а простая выдача земли в аренду под строительство гостиниц всегда ведет к очередному уродливому забору.

Вместе мы делаем мир справедливее.

Сайт «Так-так-так» создан для того, чтобы мы помогали друг другу. Вы тоже можете помочь, поддержав проект

Написать комментарий

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.